外资并购非上市国有企业的程序(中)/唐清林

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 11:16:31   浏览:9457   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
外资并购非上市国有企业的程序(中)

作者简介:唐清林,北京律师,人民大学法学硕士,擅长企业并购律师业务,并对该业务领域的理论研究感兴趣,曾编写《企业并购法律实务》(副主编,群众出版社出版),本文为该书部分章节内容的摘要。
联系方式:lawyer3721@163.com;13366687472。

七、对目标企业进行尽职调查
发出并购意向书后,如果目标企业同意就并购进行进一步的协商谈判,外国投资者就可以对目标企业进行尽职调查。许多失败的外资并购都和没有进行彻底的尽职调查有关。比如,没有对东道国的外资政策、产业政策和相关法律进行深入的尽职调查,导致并购交易被政府主管部门否决;没有对并购交易结构进行合法性调查和分析,导致并购交易无法顺利进行;没有对目标企业的法律纠纷进行尽职调查,导致并购后法律纠纷爆发而失败;没有对并购后的行政整合、业务整合的基础和可能出现的问题进行有效的调查和控制,导致并购后因整合发生法律纠纷而失败;没有调查东道国的劳动法律,从而造成与目标企业的员工发生劳动纠纷,导致并购中途流产。
1.尽职调查的作用、目的和原因
外国投资者一旦确定目标企业之后,就应该聘请专业人士对目标企业进行尽职调查。尽职调查的作用在于,使并购方在并购开始前尽可能多地了解目标企业各方面的真实情况,以避免对并购方的利益造成损害。尽职调查的目的是使并购方尽可能地发现有关他们想购买的股份或资产的全部情况,以便确认他们已经掌握的重要资料是否准确地反映目标企业的资产负债状况。
在并购过程中,并购双方处于信息不对称的地位。对并购方来说,并购行为存在诸多风险。比如: 目标公司过去财务账薄的准确性;并购以后目标企业的主要员工、供应商和顾客是否会流失;相关资产是否具有目标企业赋予的相应价值;是否存在可能导致目标企业运营或财务运作分崩离析的因素。目标企业通常会对这些风险有很清楚的了解,而并购方则没有。因此,并购方有必要通过尽职调查来平衡并购双方在信息掌握程度上的不平等。一旦通过尽职调查明确了该并购行为存在哪些风险和法律问题,并购双方就可以对相关风险和问题进行谈判。
此外,外国投资者并购非上市国有企业过程中的目标企业有自身的特殊性。由于不是上市公司,非上市国有企业的信息披露程度就非常低,外国投资者想要掌握目标企业的详细资料就必须进行尽职调查。
2.尽职调查的步骤
尽职调查的主要步骤如下:
(1)由并购方指定一个由律师、会计师和财务顾问等专家组成的尽职调查小组。律师的作用是负责并购顺利实现的各项法律事务,整合并购谈判的基础,使谈判达成的协议具有合法性。会计师的作用是审查目标企业的各项财务数据的真实性。财务顾问的作用是对并购进行整体策划和协调,确定交易条件,设计融资方案,提供融资安排等;
(2)由并购方和其聘请的专家顾问与卖方签署保密协议;
(3)由目标企业根据并购方的要求把所有相关资料收集在一起并准备资料索引;
(4)由并购方准备一份尽职调查清单。当开始一项尽职调查时,并购方必须明确尽职调查的目标,并向其专家小组清楚地解释尽职调查中的关键点;
(5)指定一间用来放置相关资料的房间(又称为数据室或尽职调查室)。这是因为并购方的专家小组会经常来目标企业调查相关资料,如果不专门设置一个数据室或尽职调查室则会干扰目标企业的正常经营活动;
(6)建立一套程序,让并购方能够有机会提出有关目标企业的其他问题并能获得数据室中可以披露的文件的复印件。随着尽职调查的进行,并购方会不断提出一些新的问题。信息获取程序的建立会方便尽职调查的顺利进行;
(7)由并购方聘请的专家小组(包括律师、会计师、财务顾问)作出报告,简要介绍对决定目标公司价值有重要意义的事项。尽职调查报告应反映尽职调查中发现的实质性的法律事项,通常包括根据调查中获得的信息对交易框架提出建议及对影响购买价格的诸项因素进行的分析。
当然,尽职调查没有固定的模式,各个具体并购案例可以有不同的尽职调查程序。对于规模较小的并购,上述程序可以简化。目标企业可能不会将所有资料放在数据室中,而根据实际情况按照并购方的要求提供资料。在这种情况下,并购方可准备一份详细的清单索取有关资料。
3.法律尽职调查的主要内容
通常情况下,外国投资者境内并购进行的法律尽职调查应包括以下几个方面:
(1)对中国的现行产业政策和目标企业的经营范围进行调查。我们国家将外商投资项目分为鼓励、允许、限制和禁止四类。禁止类产业不允许外国投资者进入。鼓励类产业国家给予一定的优惠政策。限制类产业国家执行相对严格而复杂的审批手续。此外,对于鼓励类和限制类产业,国家有的只允许合伙,有的只允许中方控股,有的规定了外资比例。而是否违反国家产业政策主要是看目标企业的经营范围。如果目标企业的经营范围有禁止外资进入的内容,那么外国投资者就不能对其进行并购。如果经营范围属于鼓励或限制外资进入的,那外国投资者就要遵守产业政策关于只允许合伙、中方控股或者外资比例的规定。如果并购违反中国的产业政策,外国投资者和目标企业就应该与审批机关及其他相关主管部门联系,及时修改并购方案,以利并购的顺利进行。这些是外资并购不同于内资并购的地方。
(2)对中国的反垄断政策进行调查。中国虽然还没有正式的《反垄断法》出台,但是2003年3月7日外经贸部、税务总局、工商总局和外汇局联合发布的《外国投资者并购境内企业暂行规定》对外资并购可能造成的垄断问题作出了专门规定。因此,尽职调查一定不能忽略中国的反垄断政策。只有这样,才能避免受并购到反垄断规制。
(3)对地方政府允诺的优惠条件进行合法性调查。外国投资者进行境内并购的时候,由于目标企业大多是国有企业,而国有企业则经常会受到政府的干预。地方政府为了推动外国投资者并购当地的国有企业,经常会允诺一系列优惠条件。而事实上这些优惠条件很多是不合法的,有些则只能停留在口头,无法写入合同。对于政府方面的允诺,比如企业的遗留成本,企业的债务,环境方面的债务,并购方必须要知道这里面有多少是有法律约束力的。并购方的所有相关决策必须都基于合法性之上。并购方必须通过尽职调查明确哪些优惠条件合法,哪些不合法,哪些可以实现,那些不能实施。与其把所有成功的希望都押在政府允诺的优惠条件上,不如考虑其他更现实的方案。只有这样,才能充分避免潜在的风险。
(4)调查与目标企业有关的组织结构和股权结构的证明文件:1)目标企业或其附属机构的营业执照及经营范围;2)目标企业或其附属机构设立的政府批文;3)资产评估报告及确认文件;4)验资报告;5)税务登记证;6)目标企业或其附属机构的章程;7)目标企业或其附属机构的股东名册和持股情况文件;8)目标企业或其附属机构的历次董事会和股东会决议;9)目标企业或其附属机构已签发的股票数量、未售出的股票数量、股票转让记录;10)目标企业或其附属机构的法人代表身份证明文件;11)目标企业或其附属机构的规章制度;12)目标企业或其附属机构与他人签订的收购协议;13)目标企业或其附属机构所有的与股东沟通的季度、年度或其它定期的报告以及关于反收购措施的文件。
(5)调查与目标企业有关的附属性文件:1)代理协议和许可证协议;2)土地、厂房以及办公场所的租赁文件;3)有关税务分担的协议;4)保障协议;5)购买和销售协议;6)咨询、管理和其他服务协议;7)关于设施和功能共享协议。
(6)调查目标企业财务状况。主要调查内容如下:1)所有就目标企业股票交易情况向证券管理部门递交的文件;2)所有审计或未审计过的目标企业财务报表,包括资产平衡表、收入报表、独立会计师对这些报表所出的报告;3)所有来自审计师对目标企业管理建议和报告以及目标企业与审计师之间往来的函件;4)内部预算和项目准备情况的文件,包括描述这些预算和项目的备忘录;5)资产总量和可接受审查的账目;6)销售、经营收入和土地使用权;7)销售、货物销售成本、市场开拓、新产品研究与开发的详细情况;8)形式上的项目和可能发生责任的平衡表;9)外汇汇率调整的详细情况;10)各类储备的详细情况;11)过去5年主要经营和账目变化的审查;12)采纳新的会计准则对原有会计准则的影响;13)目标企业审计师的姓名、地址和联络方式。
(7)调查目标企业的管理层和职工情况:首先,要着重调查目标企业管理人员的素质。管理层的素质对外国投资者有重要意义。一个高素质的管理层不但能让外国投资者获得尽量真实的数据资料,也会保障并购过程的顺利进行,方便并购完成后的整合工作,从而增加并购成功的概率。商业社会的基本游戏规则是法律和商业道德(诚信),成熟的企业追求利润最大化需要以遵守法律为准绳,避税也要合乎法律规定。由于企业道德水平主要取决于高层管理人员的道德水平,因此收购方意图通过对企业过往事件的分析去考察其管理人员的职业道德水平。现在中国的企业界一个很严重的问题是缺乏诚信,从事一些违法经营。在国内的并购交易中,一般会认为目标企业的管理层只要具备较强的经营管理能力就行了,法律问题由律师负责。对于目标企业以前出现的违法问题,往往奉行既往不咎的政策,认为管理层以前犯了错误,但只要现在改正了就可以了。但是,对于那些把诚信奉为企业第一生命的外国投资者来说,这种缺乏诚信的现象是他们难以理解和接受的。通过调查目标企业管理层的素质,一方面可以防范与评估相关的或有风险,使外国投资者对目标企业的真实价值有比较客观的认识和评估;另一方面是从侧面了解了目标企业管理层的经营管理能力(是否熟悉法律)和诚信水平(能否自觉遵守法律)。
其次,要调查与管理层和职工有关的文件。主要有:1)目标企业及其附属机构现有员工的个人档案,重点是关键人才的个人档案;2)聘用合同资料;3)政府劳动管理部门有关员工福利规定的文件;4)保守目标企业机密、知识产权转让、竞业禁止条款的协议;5)管理人员和职工的年薪和待遇情况;6)员工利益计划,比如退休金、股票选择和增值权、奖金、利益分享、分期补贴、权利参与、退休、人身保险、丧失劳动能力补助、储蓄以及离职、节假日、度假和因病离职的待遇。
(8)调查目标企业的经营情况:1)目标企业对外签订的所有协议,包括合资协议、战略联盟协议、合伙协议、管理协议、咨询协议、研究和开发协议等;2)目标企业的客户清单;3)目标企业主要竞争者名单;4)目标企业一定时期内对外作出的有关产品质量保证文件和对个别客户的特别保证;5)目标企业的广告协议和广告品的拷贝;6)目标企业的产品责任险的保险情况;7)目标企业产品的消费者投诉情况;8)有关存货管理程序的说明材料;9)所有的市场开拓、销售、特许经营、分拨、委托、代理、代表协议复印件以及独立销售商或分拨商的名单;10)目标企业所有的供货商的情况清单;11)主要购货合同和供货合同的复印件以及价格确定、相关条件及特许权规定的说明。
(9)调查中国的知识产权法律和目标企业的知识产权情况。我国长期以来不重视知识产权的保护,虽然国家制定了《专利法》、《商标法》和《著作权法》,但侵犯知识产权的现象还非常普遍。通过调查中国的知识产权法律,可以让外国投资者了解到中国对知识产权的保护期限、保护方法、保护程度以及保护的范围。这些调查也可以让外国投资者认识到自己的知识产权保护可能碰到的问题,从而作好心理和实务上的两手准备。
知识产权在现代社会已经成为一种重要的财产。调查目标企业的知识产权,也是正确评估目标企业价值的一个重要参数。对目标企业知识产权调查的主要内容如下:1)所有由目标公司和其附属机构拥有或使用的商标、服务标识、商号、著作权、专利和其他知识产权;2)涉及特殊技术开发的作者、提供者、独立承包商、雇员的名单清单和有关雇佣开发协议文件;3)列出非专利保护的专有产品的清单,这些专有产品之所以不申请专利是为了保证它的专有性秘密;4)所有目标公司知识产权的注册证明文件,包括知识产权的国内注册证明、省的注册证明和国外注册证明;5)正在向有关知识产权注册机关申请注册的商标、服务标识、著作权、专利的文件;6)正处于知识产权注册管理机关反对或撤销程序中的知识产权的文件;7)需要向知识产权注册管理机关申请延期的知识产权的文件;8)申请撤销、反对、重新审查已注册的商标、服务标识、著作权、专利等知识产权的文件;9)国内或国外拒绝注册的商标、服务标识权利主张,包括法律诉讼的情况;10)其他影响目标企业或其附属机构的商标、服务标识、著作权、专利、专有技术或其他知识产权的协议;11)所有的商业秘密、专有技术秘密、雇佣发明转让或者其他目标企业或其附属机构作为当事人并对其有约束力的协议,以及与目标企业或其附属机构或第三者的知识产权有关的协议。
(10)调查与目标企业有关的法律纠纷情况。主要有:1)正在进行的、或已受到威胁的诉讼、仲裁或政府调查(包括国内或国外)情况清单,包括当事人、损害赔偿情况、诉讼类型、保险金额、保险公司的态度等;2)所有的诉讼、仲裁、政府调查的有关文件;3)所有由法院、仲裁委员会、政府机构作出的、对目标企业及其附属机构有约束力的判决、裁决、命令、禁令、执行令的清单;4)由律师写给审计师的有关诉讼和其他法律纠纷的函件;5)所有提出专利、商标和其他知识产权侵权行为的函件;6)所有有关受到威胁的政府调查或宣称目标企业违法的函件;7)是否存在被进行反倾销调查的情况;8)诉讼和仲裁中权利的主张和放弃情况;9)生效法律文件的执行情况。
(11)调查和目标企业有关的环境问题
环境问题主要是指目标企业的生产对环境造成的影响。外国投资者在中国境内进行并购一般都把环境污染问题作为并购的一种重大风险。国外一般都有完善的环境保护法律,国家对环境污染问题处罚比较重,人们的环境保护意识也非常强。而在中国,关于环境保护的法律很不完善,人们的环境保护意识也比较淡薄,环境污染现象比较普遍。由于各地环保部门查处环境污染的执法行为和程序不够严格和统一,对造成环境污染的企业往往是具体问题具体处理,再加上地方环保部门对国有企业造成的环境污染通常是采取睁一只眼闭一只眼的态度,这导致在环境污染问题上不能形成统一的做法。此外,由于环保力度与中央的政策有关,当中央强调环保问题的时候,环保部门对环境污染的处罚就重,当中央不强调的时候,其处罚就轻。这种无章可循的状况是外国投资者最不能理解和适应的。外国投资者通常会对环保问题的处理没有定法的做法产生不同程度的疑问,并担心在并购完成以后会因环保问题承担很大的责任。因此,尽职调查在环境方面的内容主要有:1)有关目标企业及其附属机构过去或现在面临的环境问题的内部报告;2)目标企业及其附属机构根据国家、省或当地政府环境部门或授权机构对产品影响环境所作的陈述或报告的复印件;3)环境主管部门对目标企业和其附属机构的有关环境问题作出的处理文件;4)对目标企业及其附属机构提起的或准备提起的有关环境问题的诉讼以及处理文件;5)目标企业及其附属机构因环境问题已经承担的民事责任、行政责任和刑事责任情况。
(12)调查我国的税务政策和目标企业的纳税情况。我国中央政府和地方政府为了鼓励外国投资,就外商投资企业制定了许多税收优惠政策。这些税收优惠政策涉及到关税、增值税、消费税、营业税、企业所得税等主要税目,优惠的形式包括减征、免征和退税等形式。调查我国各级政府的税务政策便于外国投资者预测并购完成以后企业的收益,从而为正确评估目标企业的价值奠定基础。
同时,外国投资者还必须调查目标企业的纳税情况,以便准确掌握目标企业的生产销售情况和经营效益,了解目标企业有无偷税、漏税等违法行为。这类调查应包括:1)目标企业所适用的税目和税率;2)有关目标企业纳税情况的证明文件;3)税务主管部门对目标企业进行税务检查的相关文件;4)和目标企业有关的税收争议的文件;5)由目标企业制作的关于目标企业及其附属机构的有关税收返还的文件。
(13)调查目标企业的保险情况。这项调查有助于外国投资者了解目标企业的保险意识和其资产的安全状况。尽职调查一般要求了解目标公司所参与的所有的保险合同、保险证明和保险单,包括但不限于下列承保险种如:1)一般责任保险;2)产品责任保险;3)火险或其他灾害险;4)董事或经营管理者的责任险;5)雇员的人身保险。此外,还有目标企业参与保险的有关上述保险险种是否充分合适的报告和函件,以及在这种保险单下权利的保留、保险公司拒绝赔偿的报告和函件。
(14)调查目标企业债务和或有义务
目标企业的债务和或有义务主要是指目标企业及其附属机构在并购前对外所发生的债务以及可能发生的义务。这些调查的内容应包括但不限于以下范围:1)目标企业和附属机构所欠债务清单;2)证明借钱、借物等的债务性文件以及与债权人协商的补充性文件或放弃债权文件;3)所有的证券交易文件、信用凭单、抵押文件、信托书、保证书、分期付款购货合同、资金拆借协议、信用证、有条件的赔偿义务文件;4)涉及由目标企业、附属机构以及它们的经营管理者、董事、主要股东进行贷款的文件;5)由目标企业或附属机构签发的企业债券和信用证文件;6)与借款者沟通或给予借款者的报告文件,包括所有的由目标企业或其附属机构或独立的会计师递交给借款者的相关文件。
(16)调查目标企业的企业文化
企业文化的重要性体现在并购完成后的整合过程中。企业文化的冲突经常导致许多并购的失败。通过尽职调查可以掌握目标企业的企业文化类型和特点,据此可以对以后的并购整合工作进行预测和评估。上述预测和评估结果也是决定是否并购的依据。在外国投资者并购国有企业的过程中,外国投资者都会对国有企业的特有文化不能适应。国有企业由于诞生于计划经济时代,又与政府存在千丝万缕的联系,使得国有企业的企业文化具有管理层的“一言堂”、职工人浮于事、关系重于能力、劳动纪律松弛、竞争意识差等特点。当然,上述特点随企业的不同而有差异。一般来说,老企业比新企业明显,垄断性行业的企业比非垄断性行业的企业要严重。因此,外国投资者在并购国有企业之前,非常有必要了解目标企业的企业文化,以便避免将来的企业文化冲突风险。
(17)对目标企业的其他调查。主要有:1)由投资银行、管理咨询机构、工程公司、会计师事务所、行业协会、消费者协会或其他机构对目标企业或其经营活动所作的近期分析报告,如市场调研、信用报告和其他类型的报告;3)所有涉及目标企业或其附属机构的业务、经营或产品的具有重要意义的管理、市场开拓、销售或类似的报告;4)所有目标企业或其附属机构对外发布的新闻报道;5)所有涉及目标企业或其附属机构或它们的产品、服务或其他重大事件的报道和介绍手册;6)其他并购方认为重要的、需要披露的涉及到目标企业的业务和财务情况的信息和文件。


下载地址: 点击此处下载

苏州市市区户外广告管理办法

江苏省苏州市人民政府


苏州市人民政府令第21号


《苏州市市区户外广告管理办法》,已经2001年8月3日市政府第80次常务会议讨论通过,现予发布。

市长:

二○○二年二月五日


苏州市市区户外广告管理办法

第一条 为了加强对本市市区户外广告的管理,促进户外广告健康有序地发展,根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市规划法》和国务院《城市市容和环境卫生管理条例》等法律法规,按照统一规划、规范管理、总量控制、有偿使用的原则,结合本市实际,制定本办法。

第二条 凡在苏州市市区范围内从事户外广告活动的广告主、广告经营者和 广告发布者,必须遵守本办法。

第三条 本办法所称户外广告,是指利用户外媒体直接或者间接介绍商品或者服务的下列广告:

(一)定着于建(构)筑物外部或者道路、交通设施上,以广告牌、霓虹灯、电子显示屏、电子翻板装置、灯箱、实物模型、布幅、招牌以及张贴等形式发布的广告;

(二)利用车、船等交通工具外部设置、绘制、张贴的广告;

(三)利用飞艇、气球等升空器具悬挂、绘制的广告;

(四)利用其它户外媒体设置的广告。

第四条 市规划局是市区户外广告的规划管理部门,依据《中华人民共和国城市规划法》等法律法规制定有关户外广告设置技术规定,并实施规划管理。

市、区工商行政管理局是户外广告的登记、监督管理机关,负责户外广告发布资格、发布内容审查、登记发证和对违法发布户外广告行为的行政处罚和监督管理。

市、区城市管理局是市区户外广告设置的综合管理部门,依据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》等有关法规、规章和划定的管辖区域分别进行户外广告设置的综合管理工作,参与市区户外广告设置规划的编制。

市、区城市管理行政执法局依据《苏州市城市管理相对集中行政处罚权试行办法》等法规、规章和管辖范围,对违反户外广告管理规定的行为进行行政处罚。市政公用、公安、园林和绿化、交通、环境保护等管理部门依法负责户外广告设置有关事项的审查和监督管理。

第五条申请户外广告登记、设置,应当具备下列条件:

(一)依法取得与申请事项相符的经营资格;

(二)拥有相应的户外广告媒体的所有权或使用权;

(三)户外广告发布、设置的时间、地点、形式符合市政府户外广告设置的规划要求和工商行政管理登记事项。

第六条 设置户外广告应当符合以下要求:

(一)内容必须真实、合法,符合社会主义精神文明建设的要求,不得欺骗和误导消费者。

(二)位置设计、制作和安装应当符合《苏州市户外广告设置技术规定》和有关的技术、质量、安全标准,不得粗制滥造。

(三)定期维修、保养,做到整齐、安全、美观。

(四)使用文字、汉语拼音、计量单位、标志符号等应当符合国家规定,书写规范准确。使用外国文字的,应当同时标注中文,并按工商行政管理部门核准的内容发布。

(五)户外广告右下角或外侧面必须附置由城管、工商、规划部门统一制作的户外广告登记设置证,统一编号。

第七条 有下列情形之一的,不得设置户外广告:

(一)利用交通安全设施、交通标志的;

(二)影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志使用和城市公共绿地绿化的;

(三)妨碍生产或人民生活,损害市容市貌的;

(四)国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带;

(五)市政府或户外广告设置规划禁止设置户外广告的区域。

第八条 户外广告设置规划由市规划局负责组织编制,经联席会议讨论通过,报市政府批准后向社会公示。

第九条 市区范围内户外广告设施(阵地)的使用权以有偿方式取得,由政府通过指定的单位采取拍卖、招标等合法方式公开竞争取得。单位或个人利用自有建(构)筑物设置户外商业广告设施的,依本办法出让。本办法所称户外广告设施,是指经规划等部门批准,由政府以招标方式确定的单位建造,用于出让的户外广告固定专用设施。本办法所称户外广告阵地,是指可用于建造户外广告固定专用设施的土地(或建筑物)及其附着于土地(或建筑物)的空间位置。


第十条 纳入户外广告设施(阵地)使用权出让的广告包括:利用道路、广场、车站、码头等周边建筑物或空间设置的广告牌、店牌(含广告内容的)、路牌、灯箱、霓虹灯、电 子显示牌(屏)、立体模型、横(条)幅、气球、飞艇等广告。

第十一条 以拍卖方式出让户外广告设施(阵地)的,由拍卖公司策划,并于拍卖日前7日通过大众媒体发布拍卖公告。

以招标方式出让的,在招标前7日发布招标公告。

以其他方式出让的,应在出让日前7日公告。

户外广告设施的出让年限一般为2年,户外广告阵地的出让年限一般为3年。具体出让年限在拍卖公告和招标公告中予以标明。

第十二条 用于出让使用权的户外广告设置(阵地)资料应向受让者公布,根据户外广告规划设置的进展情况,有步骤地采取组合式或分组式进行使用权出让。

凡具备户外广告经营资格的广告经营单位均可参加竞买,由苏州工商行政管理局对参与竞买者进行经营资格预审。

第十三条 参与竞买者应当持营业执照、广告经营许可证、广告意向、广告设计样稿等,在规定的时效内,统一参加有关部门定期组织的户外广告设施(阵地)使用权出让拍卖会。在取得户外广告设施使用权后,受让人凭成交协议书、中标通知书等有效法律文件,到有关部门办理户外广告设置、发布登记手续。

凡涉及市政公用设施、交通安全、园林绿化等管理的,还须经市政公用、公安、交通、园林和绿化管理、环境保护等管理部门批准。

户外广告设置的审批,实行联席会议会审制度。由市城市管理局定期组织有关管理部门,对户外广告设置进行集中会办审批,并报市分管领导批准后组织实施。

第十四条 受让人在取得户外广告设施(阵地)设置批准文件后3个月内未予以发布的,由市城市管理局、市规划局和苏州工商行政管理局督促其发布,或先发布城市公益广告;超过一年仍未发布的,按照有关规定收回其户外广告设施(阵地)使用权。


第十五条 户外广告必须按登记和批准设置的地点、内容、形式、规格、时间等发布,不得擅自更改。设置时间需要延长或者变更其他登记、设置事项的,应当在期满前30日向原登记、批准机关申请办理延期、变更、续拍等手续。

经批准设置的户外广告,任何单位和个人不得擅自覆盖和拆除。因城市建设或其他特殊需要必须拆除的,建设单位和有关部门应当提前2个月通知广告经营者或者发布者。经营者或者发布者应当在规定期限内拆除,建设单位和有关部门应当依法给予适当补偿。

第十六条 定着于公共建筑物和道路、交通设施上的户外广告设施或阵 地(专营范围除外)使用权出让金(费)进入苏州市财政专户,用于支付有关规费、设施维护费、公益广告建设费等相关费用。

利用单位或个人所有权的建(构)筑物设置户外商业广告设施的,其出让金(费)由业主和市财政部门按协议分成,具体分成比例由出让活动的组织者和业主协商议定。

第十七条 户外广告设施(阵地)出让活动的组织,户外广告设施的日常维护和综合管理等工作由市城市管理局牵头负责。

第十八条 个体工商户、城乡居民个人张贴各类招贴广告,应当在工商 行政管理局设置的公共广告栏内张贴,并到设置地工商行政管理部门办理简易登记手续。禁止乱贴乱涂广告。

第十九条 违反本办法规定的,由市城市管理行政执法局、工商局、规划局等部门依照有关法律、法规和规章的规定进行处罚。

第二十条 市政府定期组织各管理部门召开联席会议,对户外广告设置规划、广告设施(阵地)使用权出让事项、重大违法案件处理等工作进行协调和监督检查。联席会议的日常准备工作由城市管理局负责。

第二十一条 户外广告有关审批管理部门应当按照公平、公正、简便、效能的原 则,制订审批程序,公布审批限期。

第二十二条 吴中区、相城区、苏州工业园区和苏州新区依照市政府确定的权限,负责本行政区域的户外广告管理、审批和行政执法工作。

第二十三条 本办法自2002年3月1日起施行。1997年1月9日市人民政府印发的《苏州市市区户外广告管理暂行办法》同时废止。

徐州市政府关于印发徐州市市区经营性建设用地规划容积率调整管理规定(试行)的通知

江苏省徐州市人民政府


徐州市政府关于印发徐州市市区经营性建设用地规划容积率调整管理规定(试行)的通知



徐政发 〔2007〕 154号


各县(市)、区人民政府,徐州经济开发区管委会,市各委、办、局(公司),市各直属单位: 

为进一步规范市区经营性建设用地容积率管理,经市政府同意,现将《徐州市市区经营性建设用地规划容积率调整管理规定(试行)》印发给你们,希结合实际,认真贯彻执行。

 徐州市市区经营性建设用地规划容积率调整管理规定(试行)

第一条 为进一步规范经营性建设用地容积率的调整管理,维护建设市场的公开、公平、公正,提高依法行政水平,创优服务发展环境,根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》和省建设厅、省监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》,结合我市实际情况,制定本规定。

第二条 徐州市市区范围内通过公开招标、拍卖、挂牌出让方式取得的各类经营性建设用地,涉及规划容积率调整的,适用本规定。

第三条 经营性建设用地出让前,市规划行政主管部门应根据有关规范要求和地块的实际情况,科学提出容积率指标,并报市政府批准。

第四条 对同一地块的建设用地规划许可、规划方案审定、建设工程规划许可、建设项目规划竣工验收,核定的容积率指标及相应的总建筑面积应当一致。建筑面积的计算口径统一执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(B/T503532005)。

分期开发建设的用地,各期建设工程规划许可证确定的容积率的总和,不得突破规划设计条件和建设用地规划许可证的规定。

第五条 规划设计条件是政府出让土地的约定条件,其中容积率指标是规划设计条件的核心内容之一。土地一经出让,任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需调整规划设计条件确定的容积率的,必须符合以下条件之一:

(一)城市总体规划(分区、专业)规划调整或修编造成地块发展条件变化的;

(二)因城市基础设施、公益性公共设施建设需要,导致已出让地块的面积及相关建设条件发展变化的;

(三)国家和省的有关政策发生变化的。

符合以上条件的,在不影响国家利益和公众合法权益的前提下,市规划行政主管部门可以按照本办法规定的程序重新核定经营性用地的容积率指标。

第六条容积率增幅在5%以内(含5%)的,按以下程序办理调整手续:

(一)建设单位向市规划行政主管部门提出调整容积率申请,陈述调整理由,并附规划建筑设计方案;

(二)市规划行政主管部门对调整容积率申请进行初审,并组织专家和市国土、建设、园林、房管等相关部门对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证,并向社会公示,必要时应组织听证;经专家论证、社会公示(听证),市规划行政主管部门认为确需调整容积率的,应提出调整建议并附论证、公示(听证)结论等相关材料报市政府批准。

(三)经市政府批准调整容积率的,建设单位必须与市国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议,补缴土地出让金差价后方可办理后续的规划审批手续;

(四)规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划的,应当依法先行调整控制性详细规划。

第七条 容积率增幅在5%以上的,按以下程序办理调整手续:

(一)建设单位向所在区政府书面申请,区政府向市政府书面申请,陈述调整理由,并附规划建筑设计方案;

(二)市政府委托市规划行政主管部门对调整容积率申请进行初审,并组织专家和市有关部门对规划建筑设计方案调整的必要性和合理性进行论证,并向社会公示,必要时应组织听证;经专家论证、社会公示(听证),市规划行政主管部门认为确需调整容积率的,应提出调整建议并附论证、公示(听证)结论等相关材料报市政府批准;

(三)市政府批准前,要组织市规划、发改、建设、国土、财政、房管、园林、监察等相关部门和项目所在区区政府的主要负责人论证研究,决定是否予以批准;

(四)经市政府批准调整容积率的,建设单位必须与市国土部门签订《国有土地使用权出让合同》补充协议,补缴土地出让金差价后方可办理后续的规划审批手续;

(五)规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划的,应当依法先行调整控制性详细规划。
第八条 在建设用地容积率调整过程中,涉及各区、街道办事处、居委会建设用地容积率调整的,应统一纳入全市社区建设计划,统筹安排,集中审批。

第九条 提高容积率需补缴土地差价。超出原规定容积率的,其超出部分的土地按市政府批准调整时的市场价补缴土地出让金和各项规费。土地差价由市国土部门按规定程序评估后,报市政府审批。

第十条 出现本规定第五条规定前两项条件情况的,使得地块容积率的调减严重影响地块开发的,受让方可以退出土地,政府将全额退还土地出让金,并支付该期间的银行同期贷款利息。

第十一条 市规划行政主管部门进行建设项目规划竣工验收时,应当对建设项目规划审批档案的完整性、一致性进行检查,并重点审查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划许可确定的容积率和建筑面积。

在建筑物的外形和尺寸与规划许可未发生变化时,允许竣工实测面积和规划许可证正本面积出现一定误差。总建筑面积的合理误差范围按以下规定计算:

(一)总建筑面积1000平方米以下(含1000平方米)的最大允许误差为5%;

(二)总建筑面积1000—5000平方米(含5000平方米)的最大允许误差为3%;

(三)总建筑面积5000—10000平方米(含10000平方米)的最大允许误差为2%;

(四)总建筑面积10000平方米以上的最大允许误差为1%;

(五)总建筑面积允许误差按累计计算,且允许误差面积不得超过500平方米。

建设单位出具市建设主管部门审查同意的施工图,作为市房管部门进行竣工建筑实测的依据。实测建筑面积超过建设工程许可核定的总建筑面积,在最大允许误差范围内的,按原出让时的楼面地价补缴土地出让金和各项规费,予以房屋产权登记。

第十二条 竣工实测面积超出允许误差范围的,由市房管部门抄告市发改委、国土、规划、建设、行政执法、监察等相关部门,并由建设单位按规划许可内容进行限期整改,恢复原规划许可内容,对整改不彻底的建设项目,市房管部门不予房屋产权登记。超出规划许可容积率,依法予以拆除或没收。

第十三条 市规划行政主管部门和市行政监察机关应当把经营性用地容积率规范管理纳入城乡规划效能监察的工作内容,加强督察。对市规划行政主管等部门工作人员在经营性建设用地容积率规划管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。对不按规定程序调整经营性建设用地容积率的,将依法追究有关人员的行政责任。

第十四条 涉及协议方式出让的经营性建设用地规划容积率调整的、综合类用地中各地块性质比例确定以及建设用地(主要指工业用地、商住用地、社会事业用地、绿化用地等)性质变更等问题,另行制订具体的操作规定。

第十五条 本规定解释由市规划行政主管部门提出具体意见,报市规划委员会审定。

第十六条本规定自颁布之日起试行。

2007年10月23日