深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用/骆训文

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深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告:中某公司(经纪方)
被告:王某(买方)

一、基本案情:

  2008年5月,原被告签署了《中介服务协议(客户)》,约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产,被告的意向购买价为62万元,原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产,被告承诺,若其成功购入涉案房产,须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金,支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前,被告不得自行或委托他人购买上述房产,若被自行或委托他人购买上述房产,其须向原告支付相当于意向购买价的3%(即18600元)但不低于10000元作为赔偿金。
  之后,被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元,原告并在收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”2008年5月30日,原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是,原告以被告利用原告提供的信息,恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点:

  被告辩称,其从未承诺向原告支付佣金,涉案房产的信息系从别的中介公司听到的,与原告无关。
诉讼中,被告确认原告的员工带被告看过涉案房产,但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时,被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议,实际成交价为60万元,并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决:

  2008年10月10日,深圳市南山区人民法院作出判决如下:被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后,双方均未上诉,且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析:

  本案中,原被告之间存在居间合同关系的事实清楚,应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议(客户)》,被告已明确告知原告其意向购买价为62万元,由此可见,被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后,原告在出具的收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告,若不能按被告所要求的价格协商成功,原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明,原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明,被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
  综上,原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力,但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立,同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况,因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理,同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
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深圳市生态公益林条例

广东省深圳市人大常委会


深圳市人民代表大会常务委员会公告
第五十三号

  深圳市第三届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2002年4月26日审议通过的《深圳市生态公益林条例》业经广东省第九届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于2002年7月25日批准,现予公布,自2002年10月1日起施行。

深圳市人民代表大会常务委员会
二○○二年八月十六日


深圳市生态公益林条例


(2002年4月26日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过
   2002年7月25日广东省第九届人民代表大会常务委员会第三十五次会议批准)

第一章 总 则

  第一条 为了保护、培育森林资源,有效发挥森林涵养水源、保持水土、防风固沙、调节气候、改善生态环境和美化城市的作用,根据《中华人民共和国森林法》、《广东省森林保护管理条例》等有关法律、法规的规定,结合深圳市的实际,制定本条例。
   第二条 本条例所称生态公益林,是指经市人民政府(以下简称市政府)同意,由市林业行政管理部门(以下简称市林业主管部门)上报省林业行政管理部门核定,并经省人民政府批准的水源涵养林、水土保持林、防风固沙林、红树林、农田防护林以及自然保护区、自然保护小区、森林公园内的森林和风景观赏林、国防林、母树林、科研林、名胜古迹和革命纪念地的森林、林木。
   生态公益林的规划、建设、管理和保护,适用本条例。
   商品林及城市园林绿化的规划、建设、管理和保护,按照有关法律、法规的规定执行。
   第三条 市林业主管部门负责全市生态公益林的规划、建设、管理和保护工作。各区林业主管部门负责本辖区内生态公益林的建设、管理和保护工作。
   市、区规划国土、园林绿化、公安、水务、环保等行政管理部门按照各自职责,协助做好生态公益林的建设和保护工作。
   第四条 各级人民政府应当将生态公益林建设纳入本级国民经济和社会发展计划。
   经市政府统一规划确定并纳入法定图则的生态公益林,其建设、管理、保护经费应当列入各级财政预算。各级人民政府应当采取多种形式积极筹措生态公益林的建设、管理、保护经费,鼓励集体经济组织和社会团体、各界人士捐资建设生态公益林。
   生态公益林的建设、管理和保护实行任期目标责任制,各级人民政府负责人应当按要求逐级签订目标责任书。
   第五条 任何单位和个人都有保护生态公益林的义务。对破坏生态公益林的行为,应当检举和制止。
   对积极保护生态公益林的单位和个人,应当给予表彰、奖励。

第二章 规划和建设

  第六条 市林业主管部门应当组织制定生态公益林总体规划并编制相关图则,经市规划国土行政管理部门综合协调后报市城市规划委员会审批。
   生态公益林规划应当与城市总体规划衔接,并与城市绿地系统规划相协调。
   生态公益林规划批准后,市、区林业主管部门应当建立相应的地理信息系统,设立地界标志。
   第七条 生态公益林规划应当根据城市的地理地貌、土壤、水系、植被、气候以及社会发展的实际情况进行编制,并对森林防火设施、森林病虫害防治措施、陆生野生动植物保护及其自然保护区规划等进行统筹安排和协调。
   第八条 全市生态公益林总面积应当不低于林业用地面积的百分之六十五,其中水源涵养林所占比例应不低于百分之十。
   生态公益林规划对林分、林种的设计和对树种的选择,应当贯彻多树种、多层次、多色彩、多功能和多效益的原则。对不符合生态公益林要求的林木,应当逐步予以更新、改造。
   第九条 各级人民政府投资生态公益林的资金,应当优先用于水源涵养林、水土保持林、海岸或者道路防风固沙林、风景林和森林公园的建设。
   生态公益林由各级林业主管部门负责组织建设,各级集体经济组织应当给予协助和配合。
   第十条 生态公益林建设应当利用原有地形、地貌、水系、植被,严格执行国家有关专业技术标准或者技术规范,并符合环境保护的要求。
   生态公益林的建设应当采取招标方式确定,并由具备相应资质的设计、施工单位承担。
   设计、施工单位应当按照已经审核的方案进行设计、施工,并接受市林业主管部门的监督检查。
   生态公益林建设项目由市、区林业主管部门组织竣工验收。
   第十一条 各级人民政府和林业主管部门应当按照生态公益林规划所确定的标准和要求,鼓励和组织个人、单位及社会团体参加各种形式的义务植树活动,并做好植树后的管理和保护工作。

第三章 管理和保护

  第十二条 实行生态公益林林木和林地登记发证制度。由区以上人民政府对生态公益林林木和林地的所有者、经营使用者的权属情况进行登记造册,发给林权证,确认其所有权、使用权。
   各级林业主管部门应当按照林种、树种及其分布,利用文字、图表、摄影及电子信息等形式建立生态公益林档案登记制度。具体登记管理办法由市林业主管部门制定。
   第十三条 各级林业主管部门为生态公益林的管理责任人。
   管理责任人可以将生态公益林的日常养护及其他专业性工作,委托当地集体经济组织或者有关公司、个人承担,并签订书面委托合同。
   第十四条 禁止砍伐生态公益林。确因基础设施建设或者林木更新改造需要砍伐的,应当经市林业主管部门审核并报市政府同意后,按规定报省林业行政管理部门批准。
   政府对生态公益林经营者或者所有者因建设、管理、保护生态公益林造成的经济损失给予补偿。具体补偿办法由市政府另行规定。
   经批准砍伐生态公益林的单位或者个人,必须按照规定的面积、株数、树种、质量和期限完成更新造林任务,更新造林的面积和株数不得少于砍伐的面积和株数。
   第十五条 禁止在生态公益林区从事开垦、采石、采砂、采土、开矿、砍柴、放牧、狩猎、修建墓地以及其他毁林行为。
   第十六条 任何单位和个人不得非法占用生态公益林林地,不得将生态公益林用地改作商品林或者其他用地。
   确因基础设施建设必须征用或者占用生态公益林林地的,应当经市林业主管部门审核、市政府同意,报省林业行政管理部门批准后,由市规划国土部门依法办理用地审批手续,并由用地单位依照国家有关规定缴纳森林植被恢复费。征用或者占用林地超过国家规定面积的,应当按规定上报国家有关部门审批。
   森林植被恢复费必须专款专用,由市林业主管部门按规划要求统一组织异地营造同等面积、数量、质量的生态公益林。
   第十七条 市林业主管部门和区、镇人民政府应当组织有关部门和当地的集体经济组织建立护林组织,配备专职或者兼职护林员。
   护林员由区、镇人民政府委任,依法履行护林职责。
   第十八条 各级人民政府应当在生态公益林区设置防火设施,并根据地形地貌营造生物防火林带。确有需要时,可在林区内开设防火隔离带。
   第十九条 市、区人民政府森林防火指挥部负责组织、协调和监督本行政区域内森林火灾的预防和扑救工作,在接到森林火警或者火灾报告后,应当立即组织力量进行扑救,并按国家规定逐级上报;各级公安、消防、交通、卫生、民政等部门以及邮电通讯、食品、医药等单位,应当按照森林防火指挥部的统一安排,依法做好物资供应、医疗救护、案情调查以及抚恤、抚慰工作。市气象部门负责森林火险天气的监测工作,并建立森林火险天气预报系统。
   第二十条 在生态公益林范围内,应当严格遵守有关安全用火的规定,防止发生森林火灾。
   每年九月一日至次年四月十五日为森林特别防火期。在森林特别防火期内,应当遵守以下规定:
   (一)禁止在生态公益林内用火。因特殊情况需要用火的,应当经区以上森林防火指挥部或者其授权的机关批准,并严格遵守国家、省有关安全用火的规定;
   (二)各级森林防火指挥部、森林公安和当地公安机关应当组织人员,在生态公益林区防火重点山头、地段实施严密监控,对进入林区的人员和机动车辆进行检查,严防一切火种进入林区;
   (三)广播、电视、报纸等新闻媒体应当及时刊播市气象部门发布的森林火险天气预报。
   法定节假日和民间传统节日视为森林特别防火期。
   第二十一条 市林业主管部门和各区、镇人民政府负责组织、协调所管理的生态公益林林区病虫害的防治工作,负责建立森林病虫害的调查、预测和预报制度。国有林场、集体经济组织、林业工作站及有关经营单位,应当积极配合森林病虫害防治机构开展森林病虫害调查和防治工作。
   第二十二条 建设与改造生态公益林应当选用林木良种,按照混交林的标准合理搭配树种,禁止使用带有危险性病虫害的林木种苗进行育苗或者造林;造林设计方案必须具有相应的森林病虫害防治措施;对新造幼龄林、中龄林及其他必须封山育林的地区,由当地区、镇人民政府组织实施。
   第二十三条 进出境检验检疫机构应当加强对进境林木种苗、木材和竹材的检疫,防止境外森林病虫害传入;森林病虫害防治机构应当依法对林木种苗、木材和竹材进行产地和调运检疫,一旦发现新传入的危险性病虫害,必须及时采取封锁和扑灭措施。
   第二十四条 发生森林病虫害疫情时,各级人民政府和森林病虫害防治机构应当根据疫情危害程度,及时组织有关单位和个人采取扑灭措施,防止疫情蔓延,并按照国家规定逐级上报;使用灭虫剂或者其他药剂的,必须遵守有关规定,防止环境污染,保证人畜安全,减少杀伤有益生物。
   第二十五条 市、区林业主管部门依照法律、法规的规定保护、管理陆生野生动植物资源,其所属的野生动植物保护管理机构依照规定的职能协助主管部门做好陆生野生动植物的保护、管理工作,并接受主管部门的委托对违反规定的行为实施行政处罚。

第四章 法律责任

  第二十六条 违反本条例第十四条规定,滥伐生态公益林的,由市、区林业主管部门责令补种砍伐株数五倍的树木,缴纳等龄树木的管理、保护费用,没收滥伐的林木或者变卖所得,并处砍伐林木价值三倍以上五倍以下的罚款;盗伐生态公益林的,责令补种砍伐株数十倍的树木,缴纳等龄树木的管理、保护费用,没收盗伐的林木或者变卖所得,并处砍伐林木价值五倍以上十倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
   第二十七条 违反本条例第十五条规定,在生态公益林区从事开垦、采石、采砂、采土、开矿、砍柴、放牧、狩猎、修建墓地以及其他毁林行为的,由市、区林业主管部门责令停止违法行为,补种毁林株数三倍的树木,缴纳等龄树木的管理、保护费用,并可处毁坏林木价值二倍以上五倍以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。
   第二十八条 违反本条例第十六条第一款规定,未经批准占用生态公益林地,或者将生态公益林用地改作商品林或其他用地,未造成毁林的,由市、区林业主管部门责令停止违法行为,限期恢复原状,并处非法占用林地面积每平方米三十元罚款;造成毁林的,由市、区林业主管部门责令补种毁坏株数三倍的树木,缴纳等龄树木的管理、保护费用,并处毁坏林木价值二倍以上五倍以下的罚款。
   未经有关程序审核、批准,市规划国土部门径行批准征用、占用生态公益林地的,由市行政监察部门对违法审批的行政主管人员和直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
   第二十九条 违反本条例第十六条第三款规定,擅自挪用森林植被恢复费的,由市、区行政监察部门依法追究管理责任人的行政责任;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
   第三十条 违反本条例规定,有下列情形之一的,由市、区林业主管部门责令停止违法行为,并处二百元以上五百元以下的罚款;造成毁林损失的,应当缴纳等龄树木的建设、管理、保护费用,并依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
   (一)未经批准在生态公益林内用火,或者违反国家、省有关安全用火规定的;
   (二)不接受森林管理人员的安全检查,擅自携带火种进入林区的;
   (三)损坏森林防火设备、设施的;
   (四)不服从森林防火指挥部的统一指挥,延误扑火时机,影响扑火救灾的。
   第三十一条 违反本条例规定,有下列情形之一的,由市林业主管部门责令限期除治或者扑灭病虫害,并可处五百元以上二千元以下的罚款:
   (一)用带有危险性病虫害的林木种苗进行育苗或者造林的;
   (二)不接受森林病虫害防治机构依法进行的检疫检验,携带、运输受危险性病虫害感染的林木种苗、木材和竹材的;
   (三)发生森林病虫害而不除治或者除治不力,造成森林病虫害蔓延成灾的;
   (四)隐瞒或者虚报森林病虫害疫情,造成森林病虫害蔓延成灾的。
   第三十二条 市、区林业主管部门依照本条例规定,责令违法者补种林木或者除治、扑灭森林病虫害,被责令人拒不履行或者履行不符合要求的,由市、区林业主管部门委托相关单位代为履行,所需费用由违法者承担。
   第三十三条 从事生态公益林建设、管理和保护的部门及其工作人员和其他有关国家机关工作人员,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法追究行政责任;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五章 附 则

   第三十四条 市政府可根据本条例制定实施细则。
   第三十五条 本条例自2002年10月1日起施行。

上海市长江口中华鲟自然保护区管理办法

上海市人民政府


上海市人民政府令(第48号)



  《上海市长江口中华鲟自然保护区管理办法》,已经2005年3月9日市政府第66次常务会议通过,现予发布,自2005年4月15日起施行。

市 长 韩 正
                                   二○○五年三月十五日



上海市长江口中华鲟自然保护区管理办法

(2005年3月15日上海市人民政府令第48号发布)

  

  第一条(目的和依据)
  为加强长江口中华鲟自然保护区的管理,保护中华鲟及其赖以栖息生存的自然生态环境和自然资源,根据有关法律和《中华人民共和国自然保护区条例》等法规,制定本办法。
  第二条(保护区性质和范围)
  位于崇明岛东滩的长江口中华鲟自然保护区(以下简称保护区)是经市政府确定,以中华鲟及其赖以栖息生存的自然生态环境为主要保护对象的特殊区域。
  保护区北起八滧港,南起奚家港,由崇明岛东滩已围垦的外围大堤与吴淞标高负5米的等深线围成。
  第三条(管理机构)
  上海市农业委员会(以下简称市农委)会同崇明县政府负责保护区规划的编制、保护区的建设及相关管理活动。市农委所属的上海市长江口中华鲟自然保护区管理处(以下简称保护区管理处)负责保护区的日常管理。
  上海市环境保护局(以下简称市环保局)负责对保护区的环境保护实施指导和监督。
  本市海洋、水务、交通、公安和海事等有关部门按照各自的职责,协同做好保护区的管理工作。
  第四条(保护区范围的调整及其程序)
  保护区的范围可以根据滩涂淤涨、中华鲟分布和活动情况的变化,进行必要的调整。
  保护区范围的调整由市农委会同崇明县政府及相关行政管理部门提出方案,经自然保护区评审委员会评审后,由市环保局进行综合平衡,提出审核建议,上报市政府批准并予以公布。
  第五条(界标的设置)
  保护区管理处应当按照市政府批准并公布的保护区范围,在保护区边界的显著位置设置区域界标。
  第六条(封区管理期)
  在每年5月1日至9月30日的中华鲟幼鱼集中活动期间,保护区实施封区管理。封区期间,禁止从事渔业等生产经营活动。
  第七条(非封区管理期)
  非封区管理期间,渔民进入保护区从事渔业生产活动的,应当依法办理捕捞许可证。
  第八条(禁止行为)
  禁止任何单位和个人在保护区内从事下列活动:
  (一)破坏、损毁或者擅自移动保护区界标和保护设施;
  (二)排放、倾倒或者弃置污染物;
  (三)采用投毒、爆炸或者电捕等方式采捕水生动植物;
  (四)搭建、爆破、钻探;
  (五)挖泥、烧荒、开垦;
  (六)其他影响中华鲟栖息生存环境的活动。
  第九条(科研活动的申请和审批)
  因教学实验和标本采集等需进入保护区从事有关科学研究活动的,应当向保护区管理处提交书面申请;境外组织或者个人进入保护区从事科学研究、教学实验和标本采集活动的,应当向市农委提交书面申请。
  书面申请应当包括以下内容:
  (一)申请人的基本情况;
  (二)进入保护区实施的具体项目和主要目的;
  (三)预定活动的时间、内容、规模、人数、范围以及使用的相关设备等。
  市农委或者保护区管理处应当自受理申请之日起20个工作日内,作出审批决定。经审批同意的发给《保护区通行证》;不同意的应当书面说明理由。
  进入保护区从事科学研究等活动需捕捉中华鲟或者采集中华鲟鱼类标本的,经受理申请的部门审核,并向国务院渔业行政主管部门申请特许捕捉证后,方可从事相关活动。
  第十条(进入人员的总量控制)
  保护区管理处应当会同崇明县政府以及渔政等相关管理部门,制定对封区和非封区管理期进入保护区从事科学研究等活动人员的总量控制计划。
  第十一条(紧急情况下的进入)
  因防汛抗灾、灾害性天气影响等紧急情况进入保护区的,应当遵守保护区的各项规定,并向保护区管理处通报;相关情形消除后,应当立即退出保护区。
  第十二条(突发事件处理)
  因发生事故或者其它突发性事件,造成或者可能造成保护区污染或者其他破坏的,有关单位或者个人应当立即采取措施,并及时向保护区管理处和当地环境保护部门报告,接受调查处理。
  第十三条(外围作业的控制)
  在保护区周边进行重大建设工程的,作业单位应当事先与保护区管理处协商,经专家论证可能对保护区内的自然资源及其生态环境产生影响的,作业单位应当采取有效控制措施。
  第十四条(误捕放生)
  渔民在捕捞作业时误捕中华鲟及其他珍贵、濒危水生野生动物的,应当立即无条件放生。
  第十五条(应急处置)
  任何单位和个人发现受伤、搁浅或者因误入港湾、河汊而被困的中华鲟及其他珍贵、濒危水生野生动物的,应当采取应急救护措施,并及时报告保护区管理处;发现中华鲟及其他珍贵、濒危水生野生动物已经死亡的,应当交由保护区管理处妥善处理。
  因保护、抢救中华鲟及其他珍贵、濒危水生野生动物发生财产损失的,可以向保护区管理处申请补偿;经调查情况属实的,由保护区管理处按照有关规定和标准,给予适当补偿。
  第十六条(救护处置)
  保护区管理处应当建造暂养救护设施,并配备必要的救护人员,负责伤病中华鲟的救护、医治等。
  第十七条(繁殖及增殖)
  保护区管理处应当协助有关部门开展中华鲟的科学研究,组织实施中华鲟的人工繁殖和增殖放流。
  第十八条(资源调查和环境监测)
  保护区管理处应当在保护区内开展中华鲟自然资源调查和环境监测,定期对中华鲟的活动规律、种群数量和行为习性进行巡视。
  第十九条(经费)
  保护区的保护经费主要来源于以下渠道:
  (一)财政专项拨款;
  (二)国内外组织或者个人捐赠;
  (三)法律允许的其他筹集方式。
  第二十条(表彰和奖励)
  市农委对在保护区的建设、管理和有关的科学研究工作中做出显著成绩的单位和个人,应当给予表彰或者奖励。
  第二十一条(行政处罚)
  封区期间进入保护区从事捕捞等生产活动的,由保护区管理处责令改正,并根据不同情节处以300元以上1万元以下的罚款。
  擅自移动或者破坏保护区界标的,由保护区管理处责令恢复原状或者赔偿损失,并可以根据不同情节处以100元以上5000元以下的罚款。
  在保护区进行挖泥、烧荒、开垦等活动的,由保护区管理处责令恢复原状或者采取其他补救措施,并可以根据不同情节处以300元以上1万元以下的罚款。
  在保护区进行搭建、爆破、钻探等活动的,由保护区管理处责令恢复原状或者采取其他补救措施,并可以根据不同情节处以200元以上2万元以下的罚款。
  未经批准擅自进入保护区从事科学研究等活动的,由保护区管理处责令改正,并可以根据不同情节处以100元以上5000元以下的罚款。
  违反本办法规定,给中华鲟保护和保护区的生态环境造成损失的,由市农委责令当事人依法予以赔偿;有违法所得的,没收违法所得。
  第二十二条(相关部门实施的处罚)
  在保护区内采用投毒、爆炸方式进行捕捞,在保护区内排放、倾倒、弃置污染物,或者捕杀国家重点保护水生野生动物的,由环保、渔业等行政主管部门按照相关法律、法规的规定予以处罚。
  对违反本办法,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十三条(救济途径)
  当事人对市农委或者保护区管理处作出的具体行政行为不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。
  第二十四条(施行日期)
  本办法自2005年4月15日起施行。