长沙市城市房地产交易管理办法
湖南省长沙市人民政府
长沙市城市房地产交易管理办法
长沙市人民政府令第89号
《长沙市城市房地产交易管理办法》已于2003年12月24日经市人民政府第25次常务会议审议通过，现予发布，自2004年3月1日起施行。
市长：谭仲池
二○○四年一月十九日
第一章 总 则
第一条 为规范城市房地产交易市场，保障交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市规划区国有土地范围内房地产的交易及其管理，适用本办法。
地上无建（构）筑物的土地使用权交易，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁以及房地产中介服务等。
第四条 市房屋产权管理局（以下简称市房产局）在规定职责范围内负责全市房地产交易的管理工作，其他相关部门根据各自职责做好房地产交易管理工作。
第二章 一般规定
第五条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六条 房地产权利人以共有房地产转让或设定抵押的，按份共有的房地产，以房地产权利人所占份额为限；共同共有的房地产，必须经全体共有人书面同意，转让人或抵押人为全体共有人。
第七条 房地产交易合同应当采用书面形式，当事人应当持合同或者有关法律文书等相关资料到市房产局办理房地产交易相关手续。
第八条 办理房地产交易等相关手续，当事人可以亲自办理，也可以由代理人代为办理；其中，法定代理的，受托人应交验代理人的法定代理资格证明；委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并交验委托双方有效的身份证件。
当事人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，监护人应提交监护资格证明和监护保证书，并交验有效身份证件。
第九条 房地产交易当事人应当向市房产局如实申报房地产交易价格，按规定缴纳税费。
第十条 发布房地产广告，应当遵守房地产广告发布的有关规定，不得欺骗和误导公众。
第十一条 办理房地产交易等相关手续，当事人应当向受理单位提交规定的资料。受理单位出具收件收据的日期为受理日。经审查，提交的资料需要补正的，受理单位应当一次性书面告知，资料补正日为受理日。
受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定的时限办结。
第十二条 当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责。
法律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的，受理机关应当指派两名以上工作人员进行核实。
第三章 房地产转让
第十三条 本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称的其他合法方式主要包括：
（一） 以房地产交换的；
（二） 以房地产抵债的；
（三） 房屋继承；
（四） 以房地产作价入股、与他人成立企业，房地产权属发生变更的；
（五） 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（六） 因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
（七） 单位房屋因调拨、价拨，房地产权属发生转移的；
（八） 法律、法规、规章规定的其他方式。
第十四条 按照国家和本市有关规定可以单独转让的停车库等附属建筑物、构筑物和附属设施，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。
按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。
第十五条 房地产转让的价格由转让当事人协商议定。经济适用房的销售价格实行政府指导价。
集体、国有房地产转让时，应当符合有关法律、法规和规章的规定。
房地产转让合同中载明的价格应当包括该房屋占用范围内土地使用权的价格。
第十六条 共有房屋出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。
租赁房屋出售时，出租人应在法定期限或约定期限内书面通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
享有优先购买权的人应自接到通知之日起三十日内予以书面答复，逾期不答复的，视为放弃优先购买权。
第十七条 当事人应当自房屋转让事实发生之日起九十日内向市房产局申请办理转移登记。
转让当事人申请办理房屋权属转移登记应提交以下主要资料：
（一） 房屋权属证书和土地使用权属证书；
（二） 转让当事人的身份证明；
（三） 转让合同或者与转让有关的生效的法律文书；
（四） 法律、法规规定的其他应当提交的资料。
房地产转让或者变更时，应当向市房产局申请办理房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第十八条 取得《商品房预售许可证》应当符合以下条件：
（一）取得土地使用权证书；
（二）取得商品房建设工程规划许可证；
（三）取得商品房建筑施工许可证；
（四）房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层，并已确定施工进度和竣工交付日期（含环境和配套设施建设）；
（五）已确定商品房预售方案；
（六）已在本市银行开立商品房预售款监管帐户，与银行签订了预售款监管协议；
（七）物业管理方案。
市房产局对符合条件的，应当依法发放《商品房预售许可证》；对不符合条件的，作出不予许可的决定，并书面通知申请人。
第十九条 商品房买卖双方可以使用由建设部、国家工商行政管理总局监制的《商品房买卖合同》示范合同文本，房地产开发企业不得强制买受人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本与买受人签订合同的，对销售广告和宣传资料中已明示的事项，买受人有权要求在合同文本中作出明确约定，出卖人不得拒绝。
第二十条 房地产开发企业或买受人应当在预售合同签订之日起三十日内，到市房产局办理登记备案手续。
第二十一条 商品房预售合同的主要条款发生变更，买卖双方应当在签署补充协议后三十日内到市房产局办理预售合同变更登记备案手续。
商品房买卖合同被解除、撤销或宣告无效的，应当在三十日内到市房产局办理注销登记备案手续。
第二十二条 预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，商品房买受人可以再行转让，房地产开发企业应予配合办理相关手续。
再行转让当事人应当会同房地产开发企业自签订转让合同之日起三十日内向市房产局申请办理变更登记备案手续。
预售的商品房再行转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。
第四章 房地产抵押
第二十三条 本办法所称的房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以其抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称的在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称的预购商品房贷款抵押，是指买受人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以房地产对一定期间内连续发生的债权作担保的行为。
第二十四条 下列房地产不得设定抵押：
（一） 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房地产；
（二） 被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物；
（三） 依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；
（四） 国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物；
（五） 权属有争议的房屋；
（六） 依法不得抵押的其他房地产。
第二十五条 房地产开发企业不得以已经销售的商品房设定抵押权；房地产开发企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经抵押权人同意不得进行预售。
经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。
第二十六条 抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值。其中在建工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程占用范围内的土地使用权和已投入的资产总额。设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权的，余额部分可以抵押，但抵押所担保的债权数额不得超出其价值的余额部分。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
第二十七条 债权人和债务人可以房地产设定最高额抵押。设定最高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、被担保债权的最高限额。
第二十八条 房地产开发企业和其他建设单位以在建工程设定抵押权，所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建设工程全部建造款的不在此限。
以在建工程设定抵押权，必须同时符合以下条件：
（一） 房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到十层；
（二） 符合建设工程承发包管理的有关规定。
第二十九条 买受人以预购商品房设定抵押权，所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款，但已付清该商品房全部购房价款的不在此限。
以预购商品房设定抵押权，应当符合有关商品房预售管理的规定。
第三十条 抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，并签订书面变更合同。
抵押合同变更，须经有关主管部门批准的，应征得原批准的主管部门的书面同意；一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。
第三十一条 抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内，向市房产局申请办理抵押登记。
办理房地产抵押登记，应当向市房产局提交以下主要文件：
（一） 房屋权属证书；
（二） 主合同；
（三） 抵押合同；
（四） 可以证明抵押房地产价值的资料；
（五） 法律、法规规定的其他应当提交的资料。
第三十二条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更或终止之日起十五日内，到市房产局办理变更或者注销抵押登记手续。
办理注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不申请的，市房产局可以受理抵押人的申请，但应书面通知抵押权人限期配合办理注销手续，抵押权人逾期无正当理由仍不配合办理注销登记的，市房产局可以依法核准抵押人的注销登记。
第三十三条 建设工程竣工后，原设定的在建工程抵押在办理初始登记时，随之转为现房抵押；已设定的预购商品房贷款抵押，在办理商品房权属转移登记时，随之转为现房抵押。
第三十四条 已设定抵押权的房地产，被依法列入拆迁范围的，抵押人应及时书面通知抵押权人，抵押双方可重新设定担保，也可依法清理债权债务，解除原抵押合同。
债务人不提前清偿债务或不提供新的担保的，因拆迁补偿安置取得的房地产或补偿费为抵押财产。
第五章 房屋租赁
第三十五条 本办法所称的房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
本办法所称的房屋转租，是指房屋承租人经出租人同意将承租的房屋再出租的行为。
第三十六条 下列房屋不得出租：
（一） 属于违法建筑的；
（二） 不符合房屋使用安全标准的；
（三） 司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；
（四） 依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五） 有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。 `
第三十七条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内，向市房产局申请登记备案。对符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应按规定予以备案；对不符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应书面通知申请人。
租赁合同依法变更或解除、终止的，租赁当事人应当在合同变更或解除、终止之日起十日内到市房产局办理变更登记或注销登记手续。
房屋转租，应符合原租赁合同的约定和征得原出租人的同意，订立转租合同，并按照本办法的有关规定办理登记备案手续。
第三十八条 申请房屋租赁登记备案应当交验下列资料：
（一） 租赁合同；
（二） 房屋权属证书；
（三） 申请人的有效身份证件；
（四） 法律、法规规定应提交的其他资料。
委托出租房屋，须提交房主的授权委托书；出租共有房屋，须提交其他共有人同意出租的证明；承租人为境外人员的，还应提交公安机关签发的居留证件。
第三十九条 出租下列房屋不予办理租赁合同备案登记：
（一） 无房屋权属证书的；
（二） 权属有争议的；
（三） 已设定抵押，未经抵押权人同意的；
（四） 共有房屋未取得其他共有人书面同意的。
第四十条 房屋出租不妨碍房屋所有权的转移。
在租赁期内租赁房屋所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，房屋受让人应承担原出租人的义务并享受原出租人的权利。
第四十一条 房屋租赁期间，出租人改建、扩建、翻建、装饰、装修出租房屋的，应征得承租人同意。
承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，应征得出租人同意，并签订书面合同。
第四十二条 房屋租赁期间，因房屋及其设施出现破损而影响正常使用的，承租人应采取有效措施防止破损扩大，并及时通知出租人维修；出租人不及时维修且涉及房屋安全的，承租人应报请市房产局进行安全鉴定，并可自行维修，所发生的合理费用，由出租人支付。
合同另有约定的，从其约定。
第六章 房地产中介服务
第四十三条 本办法所称的房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值或价格的经营活动。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第四十四条 设立房地产中介服务机构，应自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照副本等文件资料，到市房产局备案。
第四十五条 房地产中介服务机构应按规定向市房产局报送房地产中介服务统计报表。表格式样由市房产局统一制发。
第四十六条 房地产中介服务机构及其从业人员提供房地产中介服务不得有下列行为：
（一） 擅自提高中介服务收费标准；
（二） 给未取得《长沙市商品房预售许可证》的商品房进行销售代理；
（三） 给未取得房屋权属证书或者权属有纠纷、权利受限制的房屋进行经纪服务；
（四） 以个人名义接受委托，或同时在两个及以上房地产中介服务机构执业；
（五） 允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务；
（六） 索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（七） 与一方当事人串通损害另一方当事人权益；
（八） 提供虚假材料、隐瞒真实情况，损害当事人的利益；
（九） 法律、法规、规章禁止的其他行为。
第七章 法律责任
第四十七条 违反本办法第三十六条规定将房屋出租的，由市房产局责令停止出租，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不超过30000元。
违反本办法的其他行为，由法律、法规、规章规定的执法机关依法予以处罚。
第四十八条 行政机关工作人员在房地产交易过程中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十九条 城市规划区外国有土地上的房地产交易，参照本办法执行。
集体土地上的房屋在本集体经济组织内部交易的，参照本办法执行。
县（市）城市房地产交易管理参照本办法执行。
第五十条 本办法自2004年3月1日起施行。
沧州市人民政府规范性文件制定和备案程序规定
河北省沧州市人民政府
沧州市人民政府令
[2005]第1号
《沧州市人民政府规范性文件制定和备案程序规定》已经市政府常务会议研究通过，现予公布，自2005年4月5日起施行 。
市长
二○○五年三月四日
沧州市人民政府
规范性文件制定和备案程序规定
第一条 为了规范市政府规范性文件制定和备案程序，维护政令统一，提高规范性文件质量，保障政府抽象行政行为合法可行，根据《河北省地方政府立法规定》、《河北省规范性文件备案规定》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称规范性文件，是指市政府为发展经济和加强社会事务的管理，根据国家法律、法规和方针政策，依照法定职权和规定程序制定和发布的规范、调整某一类行政管理关系，规定管理相对人的权利和义务，在本行政区域内具有普遍约束力的行政措施。
市政府一般性公文不适用本规定。
第三条 市政府及其工作部门规范性文件的起草、审查、公布、解释和备案，适用本规定。
第四条 制定规范性文件必须符合国家法律法规和政策规定，必须符合沧州实际。保证规范性文件的合法性、可行性。
第五条 除法律、法规、规章有规定的外，制定规范性文件不得设定行政许可、行政处罚、收费、行政强制措施等事项。
第六条 规范性文件的名称一般称规定、办法、（实施）细则、通告。
第七条 规范性文件用语应当准确、简洁，条文内容应当明确、具体。
规范性文件根据内容的需要设条、款、项、目。条的序号用中文数字依次表述；款不编序号，用另起一段表述；项的序号用中文数字加括号依次表述；目的序号用阿拉拍数字依次表述。
第八条 制定政府规范性文件工作由市政府法制办公室负责，其主要职责是：
（一）监督、指导规范性文件制定工作；
（二）编制并组织实施政府规范性文件年度制定计划；
（三）负责规范性文件草案的审查修改、协调论证工作；
（四）组织、指导清理政府规范性文件工作；
（五）承办政府规范性文件解释工作；
（六）负责政府规范性文件上报备案和备案审查工作；
（七）负责编辑出版政府规范性文件的正式版本和外文版本。
第九条 市政府对制定政府规范性文件实行计划管理。市政府所属工作部门根据工作需要，认为需由政府发布规范性文件的，应向政府报请立项。立项报告经主管副市长同意后，在每年11月底报市政府法制办公室列入年度计划。
立项报告包括：规范性文件名称、制定依据、制定的必要性和可行性、所要解决的主要问题、完成起草时间等。
列入年度计划的规范性文件项目，各有关部门必须严格执行，确保计划全面完成。
第十条 对未列入年度计划，而政府工作部门认为确需制定规范性文件的，应向市政府法制办公室说明补报理由，并经主管副市长批准后起草。
市长、副市长根据工作需要责成部门起草的政府规范性文件，部门起草后应当及时报市政府法制办公室审查。
第十一条 政府规范性文件的起草由政府主管部门负责。涉及几个主管部门的，应当组成一个以牵头部门为主，吸收有关部门参加的起草小组，共同承担起草工作。
第十二条 起草规范性文件，应当深入调查研究，总结实践经验，广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取书面征求意见、座谈会、论证会、听证会等多种形式。
第十三条 起草规范性文件一般应对制定依据、目的、适用范围、行为规范、法律责任、施行日期等作出明确规定。
第十四条 起草规范性文件必须符合法定职责，避免或者克服地方、部门利益倾向。
第十五条 规范性文件涉及相关部门职能的，起草部门应当征求相关部门的意见，相关部门反馈意见应由主要负责人签字。
意见不一致时，双方部门主要负责人应充分协商。经协商仍有不同意见的，起草部门在报送草案时应当如实说明。
第十六条 规范性文件起草工作完成后，经起草部门主要负责人签署，与起草说明、起草依据、会签意见等一并以正式文件形式报送市政府法制办公室。几个部门共同起草的规范性文件草案，牵头部门主要负责人签署后，其他起草部门主要负责人应当进行会签。
起草说明的主要内容：制定的必要性，需要解决的主要问题，会签、协调情况，不同意见及处理结果等。
第十七条 政府法制办公室对报送的政府规范性文件草案应当从以下几个方面进行审查：
（一）是否符合国家法律法规和政策规定；
（二）是否符合我市的实际情况；
（三）是否和本市有关规范性文件相衔接、相协调；
（四）规定的行政许可、行政处罚、收费、行政强制措施和其他行政措施是否与法律、法规、规章相一致；
（五）各有关部门会签情况及对各方面意见处理是否合法、合理；
（六）是否符合制定规范性文件技术要求；
（七）需要审查的其他内容。
第十八条 政府法制办公室可以要求起草部门对规范性文件草案进行修改、补充。政府规范性文件草案有下列情况之一的，政府法制办公室应当将规范性文件草案退回起草部门：
（一）未列入年度制定计划且未按本规定第十条规定办理的；
（二）未经相关部门会签或者对争议较大的问题起草部门未与相关部门协商的；
（三）报送的政府规范性文件草案不符合本规定的第十六条规定的。
第十九条 政府法制办公室对影响大、涉及面广的政府规范性文件，应当与起草部门共同研究、起草、论证，并深入进行调查研究，听取有关部门、组织和公民的意见。涉及重大问题的，应当召开由有关单位、专家参加的座谈会、论证会、听证会听取意见，起草单位应当积极组织配合。
第二十条 政府法制办公室对规范性文件草案应当认真征求有关方面意见。对设定公民权利、义务的规范性文件，应当举行听证会。
对存在不同意见的，应当组织协调。对争议较大，经协调仍达不成一致意见的，由法制办公室报请市政府审定。
第二十一条 政府法制办公室对规范性文件草案经审查同意后，拟定审查报告，会同起草部门提交市政府常务会议审定。
第二十二条 政府规范性文件草案经政府常务会议讨论通过后，政府法制办公室应当会同起草部门根据会议讨论意见进行修改，报请市长签署市政府令公布施行。
第二十三条 政府规范性文件草案涉及面较窄，内容较简单的，可以不提交市政府常务会，直接由政府主管副市长签署，以政府文件形式发布。
第二十四条 政府规范性文件一般自发布之日起30日后施行。情况特殊的，可以自发布之日起施行。
第二十五条 政府规范性文件发布后，《沧州日报》应于发布之日起30日内向社会公布。
政府规范性文件应当自公布之日起15日内，由市政府法制办公室负责向省政府法制办公室报送备案，提交备案报告和正式刊印文本一式二份，同时提交规范性文件的电子文本。
第二十六条 政府规范性文件的解释权属于人民政府。
第二十七条 各县（市、区）政府，市政府各部门制定的规范性文件应当自公布之日起15日内，将正式刊印文本一式三份及起草说明、有关依据、备案报告各一份，报市政府法制办公室备案。同时提交规范性文件的电子文本。
两个以上部门共同制定的规范性文件，由牵头部门负责报送备案。
第二十八条 市政府法制办公室应当对报送备案的规范性文件的下列内容进行审查：
（一）是否与法律、法规、规章相抵触；
（二）是否超越法定权限；
（三）是否违反制定程序；
（四）是否与其他部门发布的规范性文件交叉或者矛盾；
（五）其他应当审查的内容。
第二十九条 市政府法制办公室在对规范性文件备案审查过程中，需要制定机关提供相关材料或者说明有关情况的，制定机关应当配合；需要征求有关部门意见的，有关部门应当在规定时间内予以答复。
第三十条 对备案审查中发现的问题，按照下列规定处理：
（一）规范性文件与法律、法规、规章抵触或者超越法定权限的，由市政府法制办公室通知制定机关停止执行，限期纠正；逾期不纠正的，提出处理意见，报请市政府批准后予以撤销或者变更。
（二）规范性文件制定程序不规范的，由市政府法制办公室通知制定机关限期纠正。
（三）规范性文件之间对同一事项规定不一致的，由市政府法制办公室进行协调。经协调达成一致意见的，有关部门必须执行；经协调不能取得一致意见的，提出处理意见报市政府决定。
第三十一条 制定机关应当自接到本规定第三十条规定的审查处理意见之日起30日内，将处理结果报送市政府法制办公室。
第三十二条 规范性文件备案实行统计报告和定期通报制度。
各县（市、区）政府，市政府各部门应当在每年1月30日以前，将本机关上年度制定的规范性文件目录报送市政府法制办公室。
第三十三条 各县（市、区）政府，市政府各部门规范性文件制定和备案程序可参照本规定。
第三十四条 本规定自2005年 4 月5 日起施行。1993年10月20日市政府发布的《沧州市人民政府关于规范性文件制定和备案程序的规定》同时废止。