福建省福州市人大常委会


福州市人民代表大会常务委员会关于修改《福州市物业管理若干规定》的决定

（2012年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2012年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）



福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《福州市物业管理若干规定》作如下修改：
一、第一条修改为：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。”
二、增加一条，作为第三条：“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。”
三、第三条改为第四条，修改为：“市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定；（二）指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作；（三）负责物业服务企业的行业管理；（四）法律、法规规定的其他职责。”
四、增加一条，作为第五条：“城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。”
五、增加一条，作为第六条：“乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：（一）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务；（三）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；（四）法律、法规规定的其他职责。
村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。”
六、增加一条，作为第七条：“建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。
物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县（市、区）房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。”
七、第五条改为第九条，增加一项，作为第六项：“维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分”。
八、第六条改为第十条，并将第三款修改为：“已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。”
九、第七条改为第十一条，修改为：“市、县（市、区）人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。
乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。”
十、第八条改为第十二条，修改为：“在一个物业管理区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由乡镇人民政府、街道办事处会同村（居）民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。
召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。”
十一、第九条改为第十三条，增加一款，作为第一款：“同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。”
十二、删除第十条。
十三、增加一条，作为第十四条：“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。”
十四、第十一条改为第十五条，并将第三款修改为：“在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。”
十五、增加一条，作为第十六条：“业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。”
十六、第十二条改为第十七条，并将第一款修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。”
十七、增加一条，作为第十八条：“尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。”

十八、第十三条改为第十九条，修改为：“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责。”
十九、第十六条改为第二十二条，修改为：“物业服务企业的基本义务：（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；（三）在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；（四）每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；（六）法律、法规规定的其他义务。”
二十、第十七条改为第二十三条，修改为：“物业服务合同应当约定下列基本内容：（一）房屋及其附属设施的维修、养护；（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；（三）道路维护，车辆停放秩序管理；（四）安全防范和维护公共生活秩序；（五）法律、法规规定的其他应当约定的事项。”
二十一、第十八条改为第二十四条，并将第一款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。”
二十二、第二十三条改为第二十九条，增加一款，作为第一款：“业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。”
增加一款，作为第四款：“业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。”
二十三、第二十四条改为第三十条，并将第一款修改为：“车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行；业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。”
将第二款修改为：“治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。”
二十四、第二十五条改为第三十一条，并将第一款修改为：“物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。”
二十五、第二十六条改为第三十二条，并将第一款修改为：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。”
二十六、增加一条，作为第三十五条：“物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。”
二十七、第二十九条改为第三十六条，修改为：“物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。”
二十八、第三十二条改为第三十九条，并将第二款、第三款修改为：“物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市、区）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市、区）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
删除第四款。
二十九、增加一条，作为第四十条：“市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。
业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。”
三十、第三十三条改为第四十一条，增加一款，作为第一款：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。”
三十一、第三十四条改为第四十二条，修改为：“在物业管理区域内，物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的，应当及时劝阻制止；对不听劝阻的，物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告：
（一）违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施（含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋结构的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得营业执照从事经营活动的；
（五）破坏小区园林绿化的；
（六）商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。
有关行政主管部门接到报告后，应当按照市人民政府确定的职责及时查处。”
三十二、第三十五条改为第四十三条，修改为：“违反本规定，物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。”
三十三、第三十六条改为第四十四条，修改为：“违反本规定，物业服务企业未依法备案物业服务合同，由房地产行政主管部门责令限期报送备案；逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。”
三十四、第三十八条改为第四十六条，修改为：“违反本规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。”
三十五、增加一条，作为第四十七条：“违反本规定，建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。”
三十六、增加一条，作为第四十八条：“市、县（市、区）房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不依法履行监督管理职责的；
（二）对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的；
（三）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。”
三十七、第三十九条改为第四十九条，修改为：“违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。”
三十八、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，将“物业管理企业”、“业主公约”、“业主临时公约”等物业管理专用名词分别修改为“物业服务企业”、“管理规约”、“临时管理规约”。
此外，对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《福州市物业管理若干规定》根据本决定作相应的修正，重新公布。




中国证券监督管理委员会


中国证监会各省、自治区、直辖市、计划单列市监管局，上海、深圳专员办，各证券、期货交易所，中国证券登记结算公司，中国证券投资者保护基金公司，中国证券金融公司，中国期货保证金监控中心公司，中国证券业、期货业、上市公司协会，会内各部门：

上市公司是资本市场发展的基石。随着上市公司的成长和发展，给予投资者合理的投资回报，为投资者提供分享经济增长成果的机会，是上市公司应尽的责任和义务。现金分红是实现投资回报的重要形式，更是培育资本市场长期投资理念，增强资本市场活力和吸引力的重要途径。为进一步增强上市公司现金分红的透明度，便于投资者形成稳定的回报预期，现就进一步落实上市公司现金分红有关事项通知如下：

一、上市公司应当进一步强化回报股东的意识，严格依照《公司法》和公司章程的规定，自主决策公司利润分配事项，制定明确的回报规划，充分维护公司股东依法享有的资产收益等权利，不断完善董事会、股东大会对公司利润分配事项的决策程序和机制。

二、上市公司制定利润分配政策尤其是现金分红政策时，应当履行必要的决策程序。董事会应当就股东回报事宜进行专项研究论证，详细说明规划安排的理由等情况。上市公司应当通过多种渠道充分听取独立董事以及中小股东的意见，做好现金分红事项的信息披露，并在公司章程中载明以下内容：

（一）公司董事会、股东大会对利润分配尤其是现金分红事项的决策程序和机制，对既定利润分配政策尤其是现金分红政策作出调整的具体条件、决策程序和机制，以及为充分听取独立董事和中小股东意见所采取的措施。

（二）公司的利润分配政策尤其是现金分红政策的具体内容，利润分配的形式，利润分配尤其是现金分红的期间间隔，现金分红的具体条件，发放股票股利的条件，各期现金分红最低金额或比例（如有）等。

首次公开发行股票公司应当合理制定和完善利润分配政策，并按照本通知的要求在公司章程（草案）中载明相关内容。保荐机构在从事首次公开发行股票保荐业务中，应当督促首次公开发行股票公司落实本通知的要求。

三、上市公司在制定现金分红具体方案时，董事会应当认真研究和论证公司现金分红的时机、条件和最低比例、调整的条件及其决策程序要求等事宜，独立董事应当发表明确意见。股东大会对现金分红具体方案进行审议时，应当通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的意见和诉求，并及时答复中小股东关心的问题。

四、上市公司应当严格执行公司章程确定的现金分红政策以及股东大会审议批准的现金分红具体方案。确有必要对公司章程确定的现金分红政策进行调整或者变更的，应当满足公司章程规定的条件，经过详细论证后，履行相应的决策程序，并经出席股东大会的股东所持表决权的2/3以上通过。

五、上市公司应当在定期报告中详细披露现金分红政策的制定及执行情况，说明是否符合公司章程的规定或者股东大会决议的要求，分红标准和比例是否明确和清晰，相关的决策程序和机制是否完备，独立董事是否尽职履责并发挥了应有的作用，中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，中小股东的合法权益是否得到充分维护等。对现金分红政策进行调整或变更的，还要详细说明调整或变更的条件和程序是否合规和透明等。

六、首次公开发行股票公司应当在招股说明书中做好利润分配相关信息披露工作：

（一）披露公司章程（草案）中利润分配相关内容。

（二）披露董事会关于股东回报事宜的专项研究论证情况以及相应的规划安排理由等信息。

（三）披露公司利润分配政策制定时的主要考虑因素及已经履行的决策程序。利润分配政策中明确不采取现金分红或者有现金分红最低比例安排的，应当进一步披露制定相关政策或者比例时的主要考虑因素。发行人利润主要来源于控股子公司的，应当披露控股子公司的财务管理制度、章程中利润分配条款内容以及能否保证发行人未来具备现金分红能力。发行人应结合自身生产经营情况详细说明未分配利润的使用安排情况。

（四）披露公司是否有未来3年具体利润分配计划。如有，应当进一步披露计划的具体内容、制定的依据和可行性。发行人应结合自身生产经营情况详细说明未分配利润的使用安排情况。

（五）披露公司长期回报规划的具体内容，以及规划制定时主要考虑因素。分红回报规划应当着眼于公司的长远和可持续发展，在综合分析企业经营发展实际、股东要求和意愿、社会资金成本、外部融资环境等因素的基础上，充分考虑公司目前及未来盈利规模、现金流量状况、发展所处阶段、项目投资资金需求、本次发行融资、银行信贷及债权融资环境等情况，建立对投资者持续、稳定、科学的回报机制，保持利润分配政策的连续性和稳定性。

（六）在招股说明书中作“重大事项提示”，提醒投资者关注公司发行上市后的利润分配政策、现金分红的最低比例（如有）、未来3年具体利润分配计划（如有）和长期回报规划，并提示详细参阅招股说明书中的具体内容。

保荐机构应当在保荐工作报告中反映发行人利润分配政策的完善情况，对发行人利润分配的决策机制是否符合本规定，对发行人利润分配政策和未来分红规划是否注重给予投资者合理回报、是否有利于保护投资者合法权益等发表明确意见。

七、拟发行证券的上市公司应制定对股东回报的合理规划，对经营利润用于自身发展和回报股东要合理平衡，要重视提高现金分红水平，提升对股东的回报。

上市公司应当在募集说明书或发行预案中增加披露利润分配政策尤其是现金分红政策的制定及执行情况、最近3年现金分红金额及比例、未分配利润使用安排情况，并作“重大事项提示”，提醒投资者关注上述情况。保荐机构应当在保荐工作报告中对上市公司利润分配政策的决策机制是否合规，是否建立了对投资者持续、稳定、科学的回报机制，现金分红的承诺是否履行，本通知的要求是否已经落实发表明确意见。

对于最近3年现金分红水平较低的上市公司，发行人及保荐机构应结合不同行业和不同类型公司的特点和经营模式、公司所处发展阶段、盈利水平、资金需求等因素说明公司现金分红水平较低的原因，并对公司是否充分考虑了股东要求和意愿、是否给予了投资者合理回报以及公司的现金分红政策是否符合上市公司股东利益最大化原则发表明确意见。

八、当事人进行借壳上市、重大资产重组、合并分立或者因收购导致上市公司控制权发生变更的，应当按照本通知的要求，在重大资产重组报告书、权益变动报告书或者收购报告书中详细披露重组或者控制权发生变更后上市公司的现金分红政策及相应的规划安排、董事会的情况说明等信息。

九、各证监局应当将本通知传达至辖区内各上市公司，督促其遵照执行。各证监局、上海及深圳证券交易所、会内相关部门应当加强对上市公司现金分红政策的决策过程、执行情况以及信息披露等事项的监管。

资本市场各参与主体要齐心协力，提升上市公司经营管理和规范运作水平，增强市场运行的诚信度和透明度，提高上市公司盈利能力和持续发展能力，不断提高上市公司质量，夯实分红回报的基础，共同促进资本市场健康稳定发展。

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 中国证券监督管理委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○一二年五月四日