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黑龙江省伊春市人民政府


伊春市人民政府关于印发《伊春市物业管理规定》的通知

伊政发〔2012〕4号


各县（市）、区人民政府（林业局），省属、中属在伊行政机构，各企事业单位，市政府各委、办、局：
《伊春市物业管理规定》已经市政府十二届三十九次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。　　


二○一二年二月十日



伊春市物业管理规定

第一章 总则

第一条 为规范我市物业管理活动，提高城市管理水平，明确业主、使用人、物业服务企业、开发建设单位及有关部门的权利与义务，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本规定所称业主，是指住宅区内房产的所有权人；使用人是指房产的承租人或实际使用的其他人。
本规定所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第二章 物业管理职责分工

第四条 市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县（市）、区、局房地产行政主管部门负责对本区域内的物业管理活动进行监督管理。
第五条 规划、市政、供电、供热、供水、邮政、通讯、有线电视、环卫、公用事业、公安（消防）、物价、工商等有关部门和单位按照各自职责协同实施本规定。
第六条 街道办事处（乡镇人民政府）协助物业行政管理部门对物业管理活动进行监督管理。对物业服务与社区管理、社区服务的相互关系进行协调，负责组织实施弃管和自治管理的住宅小区和单体楼房的物业管理工作。

第三章 业主大会与业主委员会

第七条 业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利，并履行相应的义务。业主可以通过建设单位、物业服务企业或直接向业主委员会提供有效地址和联系方式。房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定，物业使用人违反本规定和管理规约的规定，有关业主应承担连带责任。
第八条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，行使《物业管理条例》中规定的职责。物业管理区域内业主人数较多的，以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式，推选业主代表参加业主大会会议。一个物业管理区域内成立一个业主大会。
第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，由开发建设单位、前期物业服务企业、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会召集全体业主召开大会，选举产生业主委员会。
第十条 在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由社区居委会牵头负责首次业主大会会议的筹备工作。由社区居委会、业主代表、开发建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作，草拟管理规约、业主大会议事规则。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）委派本单位有关人员担任，业主代表由社区居委会推荐。筹备组成员名单确定后，按照《业主大会和业主委员会指导规则》有关规定组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。业主委员会选举产生后，应将业主委员会选举结果以书面形式在物业管理区域内公示。
第十一条 业主委员会需自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案：
（一）业主大会成立和业主委员会选举的相关资料；
（二）《管理规约》及业主大会议事规则；
（三）业主委员会成员名单及相关资料；
（四）业主大会决议的其他事项。
第十二条 业主委员会应建立工作档案，档案包括以下内容：
（一）业主大会、业主委员会的各种会议记录及书面材料；
（二）业主委员会选举及备案资料；
（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主及业主代表名册；
（五）专项维修资金筹集及使用账目情况；
（六）业主的意见和建议。
第十三条 业主委员会除履行《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》规定的职责外，在下列情况下，可以组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占建筑物总面积20％以上，且占总人数20％以上业主提议的；
（二）发生重大事故或紧急情况需要及时处理的；
（三）业主委员会委员变化需要补选的；
（四）物业管理区域变更的；
（五）解除物业服务合同、选聘新的物业服务企业或确定其他管理方式的；
（六）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。
第十四条 业主委员会因故未能按期换届改选的，在此期间，业主委员会应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
第十五条 业主委员会不履行职责，经20％以上业主提议，可召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会委员。

第四章 物业服务企业

第十六条 物业服务企业应依法取得资质证书，在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。
物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更，应在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。
第十七条 物业服务企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。物业管理专业人员是指物业服务企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员（不包括财务和工程岗位的人员）。
取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。
第十八条 物业服务企业享有下列权利：
（一）根据法律、法规、规章以及《物业服务合同》的约定，制定物业管理操作规程；
（二）按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费；
（三）制止各种损害物业和妨碍物业服务的行为；
（四）要求业主委员会协助物业服务企业做好服务工作；
（五）选聘专业公司承担专项服务和维护业务；
（六）可以实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的，应征得业主委员会和相邻业主的同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。
第十九条 物业服务企业应履行下列义务：
（一）严格履行《物业服务合同》，为业主提供相应的服务；
（二）在小区醒目位置公示服务内容和收费标准；
（三）接受业主委员会和业主的监督；
（四）提请业主大会审议本物业管理区域内物业服务的有关操作规程；
（五）接受物业行政主管部门、街道办事处、社区委员会的监督、指导。
第二十条 实施物业管理的住宅区，业主委员会应与受聘的物业服务企业签订《物业服务合同》,《物业服务合同》应对物业服务项目及内容、服务标准、物业服务收费标准、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业交接后30日内，将《物业服务合同》报物业行政主管部门备案。
第二十一条 《物业服务合同》期限终止前，业主大会与物业服务企业协商不续约的，《物业服务合同》终止后，物业服务企业方可退出物业服务，并按下列规定执行：
（一）物业服务企业应按照《物业服务合同》的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应按照《物业服务合同》的约定，足额交纳物业服务费用至合同终止之日；
（二）物业服务企业应在退出物业服务前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取尚未提供物业服务部分的费用退还相关业主；
（三）物业服务企业应在退出物业服务前10日内，向业主委员会移交全部物业档案资料、物业管理用房和有关物业维修、养护、更新、改造及办理物业承接验收时的技术资料。
第二十二条 《物业服务合同》期限未满，业主大会或物业服务企业提出解除合同的，应提前书面通知对方。业主大会和物业服务企业有物业管理纠纷的，双方可协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间，业主应按《物业服务合同》约定足额缴纳物业服务费用，物业服务企业不得终止物业管理服务。
第二十三条 物业服务企业应遵守国家有关规定雇用秩序维护人员，秩序维护人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家工作人员依法执行公务。

第五章 物业管理与服务

第二十四条 物业管理按下列规定执行：
（一）新建住宅物业的建设单位应通过招投标方式或经物业所在地的物业行政主管部门批准后，采取协议方式选聘物业服务企业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业服务企业实施物业管理。
（二）原有住宅物业或非住宅物业没有实施物业管理，由开发建设单位组织实施物业管理；开发建设单位已不存在的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织实施物业管理或业主自治管理。
第二十五条 建设单位应与被选聘物业服务企业签订前期《物业服务合同》，在销售商品房时，应与购房人签订商品房买卖合同、前期物业服务协议，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
第二十六条 被选聘的物业服务企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：
（一）组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况；
（二）按照物业服务的要求，提出改善物业的具体设计建议；
（三）进行物业承接验收，并接收移交的相关资料；
（四）办理业主入住手续。
第二十七条 物业管理区域具备下列条件时，建设单位应向物业服务企业提出物业承接查验。
（一）建设工程的公共设备设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求；
（二）竣工验收合格，且验收资料齐全；
（三）有符合规定的物业服务用房；
（四）共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格；
（五）建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。
第二十八条 建设单位、物业服务企业组成的验收小组，按照下列程序进行物业承接查验：
（一）查验房屋及设施设备，并做好查验记录；
（二）对查验中发现的问题，开发建设单位应书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准；
（三）验收后，建设单位和物业服务企业应签订物业承接验收协议。
第二十九条 建设单位须在物业承接查验20日前，向物业服务企业移交下列资料：
（一）物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件。
第三十条 在前期物业管理期间，建设单位或物业服务企业提出解除前期《物业服务合同》的，应提前告知对方。原物业服务企业必须在建设单位通过原方式选聘新的物业服务企业后，方可退出。
第三十一条 保修期内，住宅物业的维修养护由建设单位负责。
保修期满后，住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备（包括化粪池的清淘）日常维修养护由物业服务企业负责，费用从业主交纳的物业服务费中列支。
物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用，从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的，由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。因建设单位保修期内，保修不及时给业主或物业服务企业造成损失的，由建设单位负责赔付。
第三十二条 物业服务收费应实行政府指导价或市场调节价。实行政府指导价的物业收费应根据市价格主管部门会同物业行政主管部门批准的基准价格和浮动幅度在《物业服务合同》中约定；实行市场调节价的物业收费，应本着以质论价、质价相符的原则，由业主与物业企业在《物业服务合同》中约定。物业管理区域内已竣工但尚未售出或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。物业产权发生转移的，原业主应结清物业服务费。
第三十三条 业主大会没有选聘到新的物业服务企业，或经业主大会决定不选聘物业服务企业。实行自治管理的，业主委员会应当履行下列管理职责：
（一）组织管理区域内（含楼道）环境卫生清扫、保洁工作；
（二）维护管理区域环境秩序和绿化养护；
（三）负责房屋及道路等共用设施设备的养护和维修；
（四）负责接待业主报修，受理业主投诉和物业服务费用的收缴、管理、使用。业主委员会履行第一项职责时，也可委托环境卫生服务单位负责，费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。
第三十四条 物业管理区域内未能成立业主大会，不能选聘物业服务企业或没有实施业主自治管理的，街道办事处（乡镇人民政府）组织做好下列工作（发生的费用由受益业主按照实际费用向服务单位交纳）：
（一）清扫保洁和垃圾清运（含化粪池清淘）；
（二）绿化维护；
（三）物业共用部位日常养护。

第六章 物业管理用房

第三十五条 建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房属建设单位无偿提供，产权属全体业主所有。
物业管理用房的具体标准为:建筑面积5万平方米以下的按照不低于建筑面积100平方米提供；建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照该物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%提供；超过20万平方米的，超出部分按照0.1%提供。提供物业管理用房应为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本功能。
因分期建设等原因，建设单位暂未能按规定标准提供物业管理用房的，应向物业服务企业提供物业管理临时用房。建设单位申请办理房屋预销售许可证和房地产初始登记时，应向物业行政主管部门提交物业管理用房配置的相关资料。经审核不符合以上条件的，市房地产管理部门不予核发房屋预销售许可证和办理房地产初始登记。
第三十六条 开发建设单位应按照下列标准建设物业管理用房：
（一）上下水、供电、供暖、卫生等应具备正常使用功能；
（二）小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
第三十七条 规划管理部门审查房屋开发项目时，应在规划设计总图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积。物业管理用房的位置应便于物业管理，设置在沿主街或本物业区域内的中心位置。
第三十八条 未经业主大会同意，业主委员会或物业服务企业不得将物业管理用房转让、买卖或用于担保，不得出租或改变用途。房屋权属登记机构在办理物业管理用房产权登记时，由开发建设单位出具物业管理用房产权证明材料，载明物业管理用房的房号面积，并到产权部门备案或初始登记，产权属该小区业主所有。
第三十九条 原住宅建设规划未设计物业管理用房的，由当地物业行政主管部门会同规划等相关部门，依法对小区进行重新规划，选择适当位置由当地政府出资或采取市场化运作方式解决。

第七章 公用设施设备管理

第四十条 各专业单位应按照本规定，依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分办法为：
（一）自来水从街路干线、支线接出的入户管线，由产权单位或物业服务企业负责维修管理，住宅楼室内供水设施由产权人负责。物业服务区域规划红线范围以外的排水管道（含窨井）及城市公共排水设施（含交接井）由城市排水养护单位管理维护。原有住宅物业（单体栋号）化粪池（不含化粪池）以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护。住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等，由产权单位或物业企业维护，公安消防部门监督检查。
（二）居民用户的供热入户管网及楼内的共用供热设施设备更新、改造、维修、养护由供热单位负责。
（三）供电设施的运行维护管理范围，按产权归属确定。
（四）通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。
（五）各专业单位确需在小区内施工，临时占用、挖掘道路、场地的，应在业主委员会或小区物业服务企业指导下施工。施工完毕后，要将施工的部位恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。
第四十一条 物业服务区域内的清扫保洁、绿化由物业服务企业负责。物业服务区域外或无物业服务区域（单体楼）的清扫保洁由社区或环卫部门负责，绿化由市政公用管理单位按职责分工进行管理维护。
第四十二条 物业服务区域内的生活垃圾，由物业服务企业从住宅楼运至垃圾转运站或环卫保洁单位指定的地点后，由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用，由物业服务企业按价格主管部门核定的标准与环卫保洁单位签订的委托清运合同约定，从收取的物业服务费中支付。非生活垃圾，由物业服务企业委托环卫保洁单位清运，清运费用按照物业服务企业与业主的约定，由业主支付。

第八章 物业的使用与维护

第四十三条 业主、物业使用人应遵守法律、法规、规章的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
第四十四条 任何单位和个人未经允许不得占用物业服务区域内的下列共用部位共用设施设备：
（一）物业服务用房；
（二）门卫房、电话间、监控室、共用走廊；
（三）按规定配建的非机动车车库；
（四）公共绿地、道路、场地景观、文体设施；
（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。
建设单位、物业服务企业不得擅自出租、出卖、出借物业服务区域内的属于业主共用的物业共用部位。
第四十五条 物业使用禁止下列行为：
（一）改变原规划设计，擅自改变房屋用途；
（二）损坏房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物；
（三）改变房屋外立面造型；
（四）擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用移装公用设施设备，在公共部位上设置障碍；
（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或存放、铺设超负荷物品；
（六）开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等；
（七）使用燃煤炉灶或油烟无组织排放；
（八）乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建，乱种植，乱倒、乱堆垃圾杂物，未经批准饲养禽畜；
（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第四十六条 业主或物业使用人装修住宅，应当事先告知物业服务企业，并按要求施工。装修垃圾由装修人自行清理或委托清理。
第四十七条 物业企业、业主利用物业服务区域内共用部位、共用设施经营的，应征得业主大会及相关业主的同意，收取的费用主要用于共用设施设备的维修、更新、改造，也可按业主大会的规定使用。业主利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备，应征得物业服务企业、业主大会和相邻业主的同意后方可安装。
第四十八条 维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金实行专户储存，按户设置明细账，按单元栋物业管理区域核算。具体操作按照维修资金的相关政策执行。
第四十九条 县（市）、区、局物业管理行政主管部门应建立物业服务投诉受理制度。
业主委员会、物业服务企业应受理业主、物业使用人有关物业服务的投诉。

第九章 法律责任

第五十条 有下列行为之一的，由县（市）、区、局物业行政主管部门及相关部门依据《物业管理条例》等有关法律法规进行处理：
（一）建设单位擅自改变属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的；
（二）建设单位、物业服务企业不按规定移交资料或损坏、隐匿、销毁物业管理资料的；
（三）物业服务企业未取得资质证书从事物业管理或以欺骗手段取得资质证书的；
（四）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（五）物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；
（六）挪用专项物业维修资金的；
（七）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的；
（八）擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（九）擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（十）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（十一）业主以业主大会或业主委员会名义从事违法违规活动的；
（十二）建设单位在物业管理区域内不按规定配置必要的物业管理用房的。
第五十一条 对实施违法搭建的建筑物、构筑物或破坏房屋主体结构和私扒滥改的，由当地城市管理行政执法部门，按相应规定处罚。
第五十二条 业主不按时交纳物业服务费的，物业服务企业可以催缴、限期交付；经催缴仍不交付的，物业服务企业可向物业所在地人民法院提起诉讼。物业服务企业未按《物业服务合同》中约定的服务项目提供服务的，业主可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。
第五十三条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十章 附则

第五十四条 本规定自2012年3月15日起施行。