辽宁省大连市人民政府


大连市反价格欺诈、价格垄断和牟取暴利行为的暂行规定
大连市人民政府



第一条 为保障社会主义市场经济健康发展，鼓励和保护正当竞争，制止价格欺诈、价格垄断和牟取暴利行为，保护经营者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国价格管理条例》等法律、法规，制定
本规定。
第二条 凡在大连市辖区内从事商品经营或经营性服务的单位和个人（以下简称经营者），均应执行本规定。
第三条 市及县（市）、区物价部门应在上级物价部门和同级人民政府的领导下，依照国家法律、法规和本规定做好价格管理、监督工作，并应组织所属物价检查机关依法查处价格欺诈、价格垄断和牟取暴利等价格违法行为。
各级工商、技术监督、公安等部门应积极配合物价部门依法行使职权。
第四条 一切单位和个人都有权对经营者的价格行为进行社会监督，并有权举报价格欺诈、价格垄断和牟取暴利等价格违法行为。
第五条 经营者在经营活动中，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，遵守商业道德，维护正常价格秩序。
第六条 下列行为属于价格欺诈行为：
（一）以短尺少称、掺杂使假、以次充好、混乱规格、降低质量、冒充名牌等手段制定欺骗性价格；
（二）以虚假的优惠价、折扣价、处理价、最低价等手段推销商品或服务；
（三）混淆市场价格信息、哄骗用户或消费者；
（四）出售商品或提供服务不明码标价或标价牌、标价签内容不实；
（五）以其他不正当的手段推销商品或服务，损害消费者利益的。
第七条 下列行为属于价格垄断行为：
（一）非法控制、操纵某一行业（类）商品和服务价格；
（二）以击垮对手、独占市场为目的低价倾销商品；
（三）利用行业优势强行附加条件，变相提高价格；
（四）欺行霸市、强买强卖、强行服务；
（五）囤积居奇，促使或诱发某一商品价格上涨。
第八条 下列行为属于牟取暴利行为：
（一）以价格欺诈、价格垄断行为获取的非法利润；
（二）经营不属于市场调节价的某一商品或服务的具体价格，超过国家定价或国家指导价，获取的非法利润；
（三）经营某一市场调节价商品或服务的具体价格，在社会平均成本或者同一地区、同一时间、同一档次、同类型商品的一般价格（一般差价率、一般利润率）水平基础上，超过合理幅度，获取的非法利润。
第九条 本规定第八条所称的同一地区，是指同在本县（市）、区范围内；同一时间，是指在各类商品时令相应的季节内，或另有规定的时间内；同一档次，是指按经营场所设施、服务质量、单价高低等确定的档次和等级相同或者相近；同类型商品，是指规格、型号、质量、等级、工
艺、牌号相同或相近的商品种类；合理幅度，是指商品或服务在一般市场价格（一般差价率、一般利润率）水平的基础上，所允许上浮的百分比，由物价部门认定，定期公布。
第十条 物价部门对合理幅度的认定，应当取决于商品与人民生活密切程度、商品单价高低，并应全面反映社会供求状况，符合国家政策。
第十一条 经营者制定商品价格，应有核算价格的成本资料，建立健全商品价格台帐，自觉接受监督，如实向物价部门提供成本资料和价格信息。
第十二条 各级物价部门的检查机关，在依法对价格欺诈、价格垄断和牟取暴利行为进行监督检查时，有权行使下列职权：
（一）询问被检查的经营者、利害关系人、证明人，并要求其提供证明材料或者与价格欺诈、价格垄断、牟取暴利有关的其他资料；
（二）查询、复制与价格欺诈、价格垄断、牟取暴利有关的协议、帐册、单据、文件、记录、业务函电和其他资料；
（三）对被投诉、举报的经营者提供不出进货成本及定价资料的，予以裁决认定。
第十三条 对违反本规定的，由物价检查机关按下列规定进行处罚；
（一）对属于本规定第六条所列价格欺诈行为之一的，所获非法所得，能退还给消费者的，退还给消费者，不能退还或无法退还的，予以没收，并处500元以上5000元以下罚款；
（二）对属于本规定第七条所列价格垄断行为之一的，除没收其非法所得，并处10,000元以上100,000元以下罚款；
（三）对属于本规定第八条第（二）项的价格违法行为，依照《中华人民共和国价格管理条例》和有关规定进行处罚；
（四）对属于本规定第八条第（三）项牟取暴利的行为，没收其所获取的暴利，并按暴利额的1至10倍处以罚款；
（五）对无进货发票、无成本核算资料，未按规定建立物价台账和不执行明码标价规定随意要价的，处5000元以下罚款。
对按上款实施罚没款处罚的当事人拒缴罚没款或转移财物的，由物价检查机关通知其开户的金融机构冻结帐户，没有银行帐户或帐户上没有资金的，可没收其相应价值的实物，变卖抵缴罚没款。
第十四条 凡有本规定第七条价格垄断、第八条第（三）项牟取暴利行为之一，且情节特别严重的，物价检查机关在进行经济处罚的同时，应建议工商行政管理部门依据工商法规予以处罚，直至吊销其营业执照，并建议有关部门对企业负责人给予行政处分。
第十五条 违反本规定构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 物价检查机关实施行政处罚，应下达处罚决定书。实施罚没款处罚，应使用财政部门印制的专用票据，罚没款全部上缴财政。当事人对行政处罚不服的，可以按照《中华人民共和国价格管理条例》规定的程序申请复议。
第十七条 大连市物价局可以根据本规定制定若干实施细则。
第十八条 本规定由大连市物价局负责解释。
第十九条 本规定自发布之日起施行。



1994年4月15日
上海市人民政府


上海市公有住宅售后管理暂行办法
上海市人民政府


（1994年12月17日上海市人民政府发布 根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布 2001年1月9日发布的上海市人民政府令第95号将本文废止）

第一章 总 则
第一条 （目的和依据）
为了加强本市公有住宅出售后使用、维修的管理，根据国家和本市有关房产管理的规定，制定本办法。
第二条 （有关用语的含义）
下列用语在本办法中的含义：
（一）业主，是指住宅区域内居住房屋和非居住房屋的所有人。
（二）自用部位，是指单元房屋内业主自用的客厅、房屋、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园（含围墙）以及室内墙粉饰等部位。
（三）自用设备，是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶、各类表具等设备。
（四）共用部位，是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
（五）共用设备，是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共用照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。
（六）公共设施，是指住宅区域内业主共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。
（七）房屋承重结构，是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
第三条 （适用范围）
本办法适用于本市范围内按照《关于出售公有住房的暂行办法》向个人出售的公有住宅。
第四条 （主管部门）
上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市公有住宅售后管理的行政主管部门。
区、县房地产管理部门是本辖区公有住宅售后管理的行政主管部门，业务上受市房地局领导。
公用、市政、环卫、园林、规划、电力、邮电、民防等部门应当按照各自职责，做好住宅售后管理工作。区、县人民政府应当加强领导、检查督促，做好公有住宅售后管理的组织协调工作。
第五条 （售后管理原则）
公有住宅售后管理实行业主自治管理与物业管理单位专业管理相结合的原则。

第二章 管理组织
第六条 （业主管理组织）
一幢房屋公有住宅出售率达到30％以上的，出售单位应当在1个月内会同业主设立业主管理小组（以下称房管小组）；一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，应当设立业主管理委员会（以下简称管委会）。
住宅区域范围由住宅所在地的区、县房地产管理部门根据公共设施与房屋的相关程度、房屋总面积予以确定。
相对独立的一幢房屋也可以按幢设立管委会，行使管委会和房管小组的职责。
第七条 （房管小组成员）
房管小组成员应当具有完全民事行为能力，由本幢房屋内业主协商或者选举产生。房管小组组成人数应当为3人以上的单数。
第八条 （房管小组的职能）
房管小组具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本幢房屋的管理；
（二）听取和反映业主对房屋修缮等有关方面的提议和意见；
（三）决定本幢房屋内修缮基金的使用和支付，当住宅修缮基金不足时，负责筹集；
（四）决定本幢房屋共用部位和共用设备的修缮；
（五）协助调解房屋使用、修缮纠纷；
（六）执行业主代表大会和管委会作出的决定；
（七）督促业主遵守业主公约和房屋使用公约。
第九条 （业主代表大会的召开）
一个住宅区域公有住宅出售率达到30％以上的，住宅所在地的区、县房地产管理部门和售房单位应当在1个月内组织召开第一次业主代表大会。
管委会设立后，业主代表大会每年至少召开一次。
经15％以上业主代表提议，管委会应当在接到该提议后15日内就所提议题召开临时业主代表大会。
业主代表大会必须有半数以上业主代表出席才能举行。
第十条 （业主代表大会代表）
业主代表大会代表由本住宅区域内房管小组成员组成，每位代表享有平等的表决权。
第十一条 （业主代表大会的职权）
业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免管委会成员；
（二）听取并审议通过管委会工作报告；
（三）决定本住宅区域内有关业主共同利益的重大事项；
（四）审议通过业主公约和管委会章程；
（五）改变或者撤销管委会作出的不当决定；
（六）监督管委会工作。
第十二条 （管委会的成立）
第一次业主代表大会选举产生管委会成员，应当报住宅所在地的区、县房地产管理部门办理登记，并提交下列材料：
（一）设立管委会的登记申请书；
（二）管委会章程；
（三）管委会成员名单；
（四）办公场所证明文件。
区、县房地产管理部门应当自受理登记申请之日起15日内完成登记工作；对不符合本办法规定条件的，不予登记，并作出书面决定。
管委会成员每届任期2年，可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为兼职也可以为专职。
第十三条 （管委会的职能）
管委会具有下列职能：
（一）代表和维护业主的权益，负责本住宅区域内房屋的管理；
（二）召集、主持业主代表大会；
（三）负责向业主代表大会汇报工作；
（四）提出拟订或者修订业主公约、管委会章程的草案；
（五）决定选聘、解聘物业管理单位，代表业主与物业管理单位签订物业管理服务合同；
（六）管理住宅修缮基金；
（七）审议物业管理单位制订的年度修缮管理计划并监督其执行，审议住宅区域管理服务的重大措施；
（八）决定公共设施修缮基金和高层电梯、水泵更新基金的使用；
（九）督促业主遵守房屋使用公约和业主公约；
（十）法规、规章和管委会章程赋予的其他职能。
第十四条 （对有关决议、公约、章程的限制）
管委会决议、业主公约、管委会章程和业主代表大会决议，不得与法律、法规、规章相抵触。
违反前款规定的，区、县房地产管理部门有权予以纠正。
第十五条 （物业管理单位条件）
从事住宅售后管理服务的物业管理单位须具备下列条件，并向工商行政管理部门办理登记注册，领取营业执照后方可开业：
（一）有符合规定的名称、组织机构、章程和固定的经营场所；
（二）具有10万元以上的注册资金；
（三）具有8名以上的专业技术管理人员，其中中级职称以上的须达到30％；
（四）法律、法规规定的其他条件。
物业管理单位应当在领取营业执照后的1个月内，向登记机关所在地的区、县房地产管理部门备案。
第十六条 （房屋管理服务合同的订立和内容）
一个住宅区域应当由管委会委托一个物业管理单位承担房屋售后的管理服务。接受委托的物业管理单位必须与管委会签订房屋管理服务合同。
房屋管理服务合同应当包括下列内容：
（一）管理服务事项；
（二）管理服务权限；
（三）管理服务标准；
（四）管理服务费用；
（五）管理服务期限；
（六）违约责任；
（七）双方约定的其他权利、义务。
房屋管理服务合同范本由市房地局制定。
房屋管理服务合同签订后，应当在15日内报区、县房地产管理部门备案。
第十七条 （物业管理基本内容）
下列事项由管委会委托物业管理单位进行管理服务：
（一）共用部位、共用设备的修缮和管理；
（二）公共设施的修缮和管理；
（三）社区服务配套设施的经营和管理；
（四）房屋修缮基金的财务管理；
（五）物业档案资料管理；
（六）委托管理服务的其他事项。

第三章 住宅使用管理
第十八条 （相邻住户关系准则）
相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理房屋使用、给排水、通行、通风、采光、维修、环保等方面的关系。
在修缮共用设备时，有关相邻住户应当予以配合。因修缮造成相邻住户房屋或者设备损坏和其他财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。相邻住户阻挠修缮的，由房管小组协调处理；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。
第十九条 （房屋使用公约）
售房单位在出售公有住宅时，应当制定房屋使用公约。购房人应当在签订房屋买卖合同的同时，签署房屋使用公约。
房屋使用公约范本由市房地局制定。
第二十条 （业主公约）
业主公约是对本住宅区域全体业主具有约束力的有关房屋使用、修缮、管理等方面的共同行为守则。
业主公约范本由市房地局制定。业主代表大会可以根据本住宅区域的实际情况，参照范本制定业主公约。
业主公约须经业主代表大会通过后生效。
第二十一条 （房屋使用中的禁止行为）
房屋使用中禁止下列行为：
（一）擅自改动房屋主体承重结构；
（二）擅自在内天井、天井和庭园内搭建；
（三）擅自移装共用设备；
（四）占用共有部位、共用设备；
（五）侵占绿化地、损坏绿化或者围护设施；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十二条 （住宅改建）
业主改建房屋或者改变房屋主体承重结构，应当按规定向规划管理部门申领建设工程规划许可证；改建房屋或者改变房屋主体承重结构对相邻住户有妨碍的，还应当征得相邻住户的书面同意。
第二十三条 （住宅使用性质的改变）
第二层及第二层以上的住宅不得改变使用性质。
除前款规定外，改变住宅使用性质须符合下列条件，并经房屋所在地的区、县房地产管理部门批准：
（一）不影响房屋安全；
（二）不妨碍相邻住户的使用或者对相邻住户有妨碍但已征得相邻住户书面同意。
业主改变住宅使用性质从事经营性活动，须经区、县房地产管理部门批准后，方可向工商行政管理部门办理登记注册和申领营业执照。
第二十四条 （室内搭建）
室内搭建不得影响房屋安全、周围环境和市容观瞻。
第二十五条 （生活垃圾和粪便清运）
生活垃圾和粪便由环卫部门按规定负责清运。

第四章 住宅修缮管理
第二十六条 （修缮更新的责任和费用）
修缮责任的划分：
（一）自用部位、自用设备的修缮、更新责任，由单元房屋业主承担，费用由单元房屋业主自理。
（二）房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更新责任，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在住宅修缮基金中列支，但高层住宅电梯、水泵的大修更新费用在电梯、水泵大修更新基金中列支。
（三）公共设施的修缮、更新，按照公有住宅出售前的规定办理；其中道路、照明路灯、绿化地的修缮、更新费用在公共设施修缮基金中列支，不足部分在城市维护费中列支。
（四）社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任，由该设施的所有人承担，费用在经营管理收入中列支。
共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或者赔偿，费用由行为人承担。
第二十七条 （报修）
自用部位和自用设备的损坏，由单元房屋业主自行报修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修；公共设施的损坏，由管委会成员负责报修。
自用部位和自用设备的损坏，业主可以向该住宅区域的物业管理单位报修，也可以向其他修缮单位报修。
第二十八条 （物业管理单位的职责）
接受委托的物业管理单位，应当按房屋管理服务合同的约定，对自用部位、自用设备、共用部位、共用设备和公共设施进行修缮、更新和管理。
对业主的报修，物业管理单位应当当场登记，确定修缮时间，按规定的质量标准及时修缮，并按标准收费。
第二十九条 （住宅修缮基金的筹集）
公有住宅出售后，应当建立住宅修缮基金。住宅修缮基金由售房单位和购房人在办理售房手续时按下列标准缴纳：
（一）多层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价6％的比例缴纳；高层住宅的售房单位按出售房屋每平方米建筑面积成本价12％的比例缴纳。
（二）购房人按所购房屋每平方米建筑面积成本价1.5％的比例缴纳。
住宅修缮基金不敷使用时，由房管小组按各单元房屋建筑面积比例向业主筹集。业主可以使用本人及其同住人的住房公积金支付住宅修缮基金。
公有住宅出售成本价标准，由市房地局会同有关部门拟订，报市人民政府批准后公布。
第三十条 （住宅修缮基金的管理）
住宅修缮基金以管委会的名义存入金融机构，利率不低于城乡居民存款利率。
住宅修缮基金应当按幢立账，按户核算。管委会可以委托物业管理单位管理具体账务。管委会成立前，住宅修缮基金由售房单位管理；管委会成立后，由售房单位转交管委会管理。
住宅修缮基金应当专项用于本幢房屋共用部位和共用设备的修缮、更新，不得挪作他用。
住宅修缮基金的收支情况，物业管理单位应当定期公布，并接受管委会和房管小组的监督。
第三十一条 （住宅转让及修缮基金的处理）
业主转让住宅应当报告房管小组，并办理户名变更手续。
业主转让住宅的，其缴纳的住宅修缮基金不予退还，继续用作该住宅的维修。住宅修缮基金中原个人缴纳的剩余部分，应当在房管小组和物业管理单位见证下予以结算，由受让方向转让方支付。
第三十二条 （电梯、水泵大修更新基金的筹集和管理）
高层住宅电梯、水泵大修更新基金由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用高层住宅电梯、水泵大修更新基金，由房管小组向管委会提出申请，经管委会批准后按规定列支。
管委会成立前，高层住宅电梯、水泵大修更新基金由房屋所在地的区、县房地产管理部门存入金融机构，设立专门账户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十三条 （公共设施修缮基金的筹集和管理）
公共设施修缮基金由售房单位在办理售房手续时，从售房收入款中按规定标准提取。
使用公共设施修缮基金，由管委会会同物业管理单位编制年度计划，按规定列支。
在管委会成立前，公共设施修缮基金由房屋所在地的区、县房地产管理部门存入金融机构，设立专门账户，按城乡居民存款利率计息；管委会成立后，移交管委会管理。
第三十四条 （住宅修缮的收费标准）
物业管理单位应当按规定公布住宅修缮的收费标准，并严格按规定收费。
第三十五条 （公用电费和电梯水泵运行费）
一幢房屋按本办法规定已成立房管小组的，在向供电部门办理手续后，其公用照明和高层住宅电梯、水泵的电费按居民生活用电标准核收。
高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房地局规定。
前款规定以外的公用电费应当按实结算，由整幢房屋业主按各单元房屋建筑面积比例分摊。
第三十六条 （住宅管理费）
住宅管理费由物业管理单位管理人员经费、办公经费等构成。
住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理单位支付。
住宅管理费的收取标准由市房地局提出，经市物价局核定后执行。

第五章 法律责任
第三十七条 （擅自改建、搭建的处罚）
违反本办法第二十一条、第二十二条规定，擅自改建房屋或者改变房屋主体承重结构的，由规划管理部门按照城市规划管理的法律、法规、规章予以处罚。
第三十八条 （其他违法行为的处罚）
违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋所在地的区、县房地产管理部门予以处罚：
（一）擅自在内天井、天井和庭园内搭建，损坏围护设施的，责令限期改正，并可处以1000元以上1万元以下的罚款；
（二）售房单位不支付住宅修缮基金的，责令限期改正，并可处以1万元以上5万元以下的罚款；
（三）擅自改变住宅使用性质的，责令限期改正、恢复房屋使用性质，并可处以1000元以上1万元以下的罚款。
第三十九条 （违约处理）
物业管理单位或者管委会违反房屋管理服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可以要求另一方承担违约责任。
第四十条 （对不缴纳费用的业主的处理）
对不缴纳各项应缴费用的业主，管委会或者物业管理单位可以督促其缴纳；拒不缴纳的，管委会或者物业管理单位可以根据业主公约、房屋使用公约和管委会章程采取必要措施，也可以向人民法院提起诉讼。
第四十一条 （复议和诉讼）
当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议、不提起诉讼又不履行具体行政行为的，作出具体行政行为的部门可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请人民法院强制执行。
第四十二条 （纠纷处理）
当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院提起诉讼。

第六章 附 则
第四十三条 （参照适用范围）
《关于出售公有住房的暂行办法》颁布前向个人出售的公有住宅的管理，参照适用本办法。
第四十四条 （应当用解释部门）
本办法的具体应当用问题，由市房地局负责解释。
第四十五条 （施行日期）
本办法自1995年1月1日起施行。



1994年12月17日