关于进一步加强房地产市场监督管理的通知

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关于进一步加强房地产市场监督管理的通知

国家工商行政管理局


关于进一步加强房地产市场监督管理的通知
国家工商行政管理局



各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局:
近年来,随着房地产市场的迅速发展,各地工商行政管理机关积极参与监督管理,有力地维护了房地产市场秩序,取得了较好的社会效果。但是,目前在房地产市场交易秩序方面仍然存在一些普遍性的问题,如非法倒卖房地产、无照和超范围经营房地产、房地产交易合同不规范、房地
产虚假广告时有发生、房地产租赁经营中税费流失等。为进一步加强工商行政管理机关对房地产市场的监督管理,规范市场交易行为,促进我国房地产业的健康发展,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》、《
中华人民共和国企业法人登记管理条例》等法律、法规,现就房地产市场监督管理的有关问题通知如下:
一、工商行政管理机关在房地产市场管理中的主要职责
根据国务院确定的参与监督管理各类生产要素市场的职责,工商行政管理机关在参与房地产市场监督管理中的具体职责是:
1、参与制订房地产市场有关法律、法规;
2、对房地产市场经营主体资格进行审核,办理其登记注册手续,核发营业执照;
3、对集中交易的房地产市场进行登记注册,颁发《市场登记证》;
4、规范房地产买卖、租赁等经济合同文本,对房地产交易合同进行监督管理和鉴证;
5、监督管理房地产广告活动;
6、监督检查房地产市场交易活动,查处房地产市场违法行为,维护交易秩序;
7、开展工商行政管理法规的宣传、咨询活动;
8、法律、法规赋予的其他职责。
二、加强对房地产经营主体的登记管理
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,房地产开发企业及房地产中介服务机构直接到工商行政管理机关登记注册。对此,各级工商行政管理机关应予以高度重视,严格按照国家宏观调控的要求,切实加强对房地产市场经营主体资格的审核,着重做好以下工作:
1、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定的条件,对房地产开发企业及中介机构的资格条件严格把关,并建立专项审核制度。
2、对房地产市场经营主体特别是房地产开发企业建立日常检查制度,对房地产开发企业领取营业执照之日起满六个月尚未开展房地产开发经营活动的,依照法律、法规的规定予以处理。
3、对在房地产交易活动中以收取佣金为目的,为促成他人交易而进行居间、行纪及代理等活动的房地产经纪人,按《经纪人管理办法》(国家工商行政管理局令第36号)进行管理。
三、加强房地产买卖活动的监督管理
1、进行房地产买卖,当事人必须按规定签订书面合同。合同的主要条款应包括:标的物的基本情况、销售价格、付款时间及结算方式、交房期限、维护保养、产权归属、土地使用权取得方式、违约责任及买卖双方的其他权利义务等。
加强房地产买卖合同管理,是工商行政管理机关监督管理房地产市场的重要内容之一。各地工商行政管理机关应根据国家工商行政管理局、建设部关于房地产买卖合同文本的规定,结合本地实际情况,制定具体措施,并建立房地产买卖合同的审查管理和鉴证制度。
2、发布商品房销售广告,必须符合《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条关于投资额度等的规定,以及其他有关法规规定。工商行政管理机关应加强对房地产广告的监督管理,坚决查处房地产广告活动中的违法违章行为。
3、对国有土地使用权出让、转让等经营行为的管理,应依照土地管理法规进行。
四、加强房屋租赁经营活动的监督管理
1、凡非国家定价出租的各种所有权房屋,其交易行为均应纳入房地产市场管理。
2、从事房屋出租经营的单位和个人(居住用房租赁暂除外),须经工商行政管理机关依法核准登记,颁发营业执照后,方可开展出租活动。
3、房屋租赁双方必须依法签订书面合同,租赁合同的主要条款应当包括:房屋的基本情况、租赁用途、租赁价格、租赁期限、修缮责任、违约责任等。
对房屋租赁合同的管理,可按房地产买卖合同管理规定办理。
五、加强房地产市场登记管理
开办集中交易的房地产市场,应按照国家工商行政管理局《商品交易市场登记管理办法》(国家工商行政管理局令第54号)的规定,到工商行政管理机关办理市场登记手续,领取《市场登记证》。
六、查处房地产市场中的违法违章行为
各地工商行政管理机关要依据有关法律、法规和规章,加强对房地产市场违法行为的查处工作:
1、对未领取营业执照,或超越经营范围从事房地产开发、房地产销售、房屋出租及房地产中介服务等经营活动的单位和个人,依照《中华人民共和国公司登记管理条例》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》、《城乡个体工商户管理暂行条例》等法规的有关规定予以查处。
2、对非法倒卖公有房屋牟取非法收入的单位和个人,依据《投机倒把行政处罚暂行条例》第三条第十一款及有关规定予以查处。
3、对在房地产市场中从事不正当竞争活动,利用经济合同危害国家利益和社会公共利益,以及进行非法广告活动的单位和个人,分别依据《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国广告法》等法律、法规和规章予以查处。
4、认真受理消费者关于商品房质量和服务等方面的申诉,及时处理消费者协会转来的消费者投诉,对房地产市场中各种损害消费者权益的行为,依据《中华人民共和国消费者权益保护法》及相关法律、法规和规章予以查处,切实保护广大消费者的合法权益。
七、各级工商行政管理机关要提高认识,加强领导,进一步健全市场管理机构和落实管理人员,把房地产市场监督管理作为一项重要工作来抓。在房地产市场监督管理中,要进一步发挥工商行政管理机关的整体职能,搞好内部协调,并进一步加强与当地建设行政主管部门的配合,以切
实达到维护房地产市场秩序的目的。




1996年9月10日
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关于贯彻执行《中共中央、国务院关于实行党风廉政建设责任制的规定》的实施办法

海南省委 海南省人民政府


关于贯彻执行《中共中央、国务院关于实行党风廉政建设责任制的规定》的实施办法
海南省委 海南省人民政府

中共海南省委 海南省人民政府
关于贯彻执行《中共中央、国务院关于实行党风廉政建设责任制的规定》的实施办法

第一条 为了认真贯彻执行《中共中央、国务院关于实行党风廉政建设责任制的规定》(以下简称《规定》),使我省各级党政领导班子和领导干部在党风廉政建设中担起应负的责任,保证党中央、国务院以及省委、省政府关于党风廉政建设决策、部署的贯彻落实,维护全省改革、发
展、稳定的大局,根据《规定》精神制定本实施办法。
第二条 实行党廉政建设责任制必须坚持以下原则:
(一)以经济建设为中心,服从服务于全党工作的大局;
(二)从严治党,从严治政;
(三)标本兼治,综合治理;
(四)立足教育,着眼防范;
(五)集体领导与个人分工负责相结合,谁主管,谁负责;
(六)接受监督,奖惩分明。
第三条 各级党委(党组)、政府及其职能部门的领导班子对所辖地区、部门、系统、行业、单位的党风廉政建设负全面领导责任;领导班子主要负责人对职责范围内的党风廉政建设负总的责任,对领导班集体的党风廉政建设以及班子成员的廉政情况负直接领导责任;领导班子其他成
员根据工作分工,对职责范围内的党风廉政建设负领导责任,对分管部门、单位正职领导干部的廉政情况负直接领导责任。各级党委、政府领导班子的正职同时对下一级党委、政府领导班子正职的廉政情况负直接领导责任。
第四条 党委(党组)、政府及其职能部门的领导班子在党风廉政建设中承担以下领导责任:
(一)及时贯彻落实上级党委、政府以及上级机关关于党风廉政建设的部署和要求
,分析研究党风廉政建设状况,结合实际制订党风廉政建设工作计划,下达工作任务,明确责任要求,并组织实施;
(二)根据有关规定,结合本地区、本部门、本系统、本行业的实际制定党风廉政建设规章制度并督促落实;
(三)履行监督职责,对责任范围内党风廉政建设情况进行监督、检查和考核;
(四)按照“分级负责,归口管理”的原则,认真做好群众来信来访工作。省、市(县)党政和纪委领导班子成员每年都要安排一定时间接待群众来访并亲自处理解决“老大难”问题;
(五)经常听取关于党风廉政建设的工作汇报,及时研究解决有关问题。支持执法执纪机关依法履行职责,为其有效地开展工作创造条件;
(六)开展党性党风党纪和廉政教育,组织党员、干部学习、宣传邓小平党风廉政建设理论和党风廉政法规;
(七)严格按照中央《党政领导干部选拨任用工作暂行条例》和省委、省政府有关干部人事工作的有关规定选拨任用干部,反对和纠正组织人事工作中的不正之风;
(八)结合经济建设、精神文明建设和各项业务工作,积极探索通过深化改革从源头上预防和治理腐败的途径,提出具体的措施和对策;
(九)根据实际情况,建立健全纪检监察机构和配备得力的工作人员。
第五条 各级纪检监察机关(或纪检组织、监察处)在同级党委(党组)、政府的
下,负责对本地区、本部门、本系统、本行业的党风廉政建设的组织协调工作,督促有关部门认真贯彻落实党委(党组)、政府有关党风廉政建设工作部署,督促检查考核党风廉政建设责任制的执行。
第六条 党委(党组)、政府及其职能部门的领导干部在党风廉政建设中承担以下责任:
(一)对责任范围内党员、干部、工作人员进行管理教育,领导和参与责任范围内的反腐倡廉工作的部署、检查和考核,对出现的苗头性、倾向性问题及时解决。督促党风廉政建设各项工作任务和规章制度的落实;
(二)认真办理上级党委、纪委批转的信访件,对分管范围内纪检监察部门自查的重大案件要及时督办,并给予支持和指导;
(三)模范遵守党的纪律和国家法律法规,并教育管理好家庭成员和身边的工作人员,防止发生不廉洁和违纪问题;
(四)带头参加领导班子和党支部民主生活会,认真检查自身执行党风廉政建设责任制及廉洁从政情况,积极开展批评与自我批评,自觉纠正存在问题。
第七条 建立和完善党风廉政建设考核制度。党风廉政建设要实行目标管理,根据责任内容确定具体考核标准,便于检查考核。党委(党组)负责组织对下一级党政领导班子和领导干部党风廉政建设责任制执行情况的考核。每年按照党风廉政建设责任目标管理标准至少进行一次考核。
考核可以根据工作需要与领导班子和干部考核、经济工作目标考核、民主评议干部等工作结合进行,也可以组织专门考核。对考核中发现的问题,要认真整改。
第八条 建立和完善执行党风廉政建设责任制通报和报告制度。党委(党组)每年都要对党风廉政建设责任制的执行情况进行通报,并向上一级党委、纪委写出专题报告。领导干部个人执行党风廉政建设责任制的情况要列为年终述职报告的内容。
第九条 建立和完善领导干部廉政档案管理制度。各级纪委(或纪检组)都要按干部管理权限,对本级负责的纪检监察对象建立廉政档案,除记载廉政情况外,党风廉政建设责任制执行情况的考核结果也要记入领导干部廉政档案。
第十条 各级党委(党组)、政府及其职能部门的领导班子和领导干部,执行党风
廉政建设责任制的情况应作为单位和个人评选先进与领导干部选拨任用的一个重要依据。
第十一条 各级党委(党组)、政府及其职能部门的领导班子不认真执行本实施办法第四条第(四)、第(五)、第(六)、第(八)、第(九)项规定的,由上级机关给予口头批评、责令写出书面检查或通报批评的处理。不认真执行第四条第(一)、第(二)、第(三)、第(七)
项规定的,给予通报批评、取消单位评选先进资格的处理;问题严重的,对负有直接责任的领导人员给予相应的组织处理。
第十二条 各级党委(党组)、政府及其职能部门的领导干部不认真执行本实施办法第六条第(一)、第(四)项规定的,由上级机关给予批评教育、责令写出书面检查。不认真执行第六条第(二)、第(三)项规定的,给予通报批评、取消评选先进资格的处理;问题严重的,责令辞
去职务或者免去职务。
第十三条 领导干部违反本规定,有下列情形之一的,视情节轻重给予免职、责令辞去职务等组织处理,或者给予党纪政纪处分。
(一)对直接管辖范围内发生的明令禁止的不正之风不制止、不查处甚至支持、纵容的;对上级领导机构交办的党风廉政建设事项拒不办理,或者对严重违纪问题隐瞒不报、压案不查的,给予负直接领导责任的主管人员警告、严重警告处分,情节严重的,给予撤销党内职务处分。
(二)因工作不力,在直接管辖范围内发生违法违纪重大案件,致使国家、集体资财和群众生命财产造成重大损失或者恶劣影响的,责令直接领导责任的主管人员辞职或者对其免职。
(三)违反决策程序和决策规定,在重大项目建设或重大项目引进、设备购置等工作中,由于严重不负责任,给国家、集体造成重大损失的,给予负直接领导责任的主管人员警告、严重警告处分,情节较重的给予撤销党内职务或者留党察看处分。
(四)违反中央《党政领导干部选拨任用工作暂行条例》的规定,在选拨、任用干部工作中造成恶劣影响的,给予负直接领导责任的主管人员警告、严重警告处分,情节严重的,给予撤销党内职务处分;提拨重用有明显违纪违法行为的人,给予负直接领导责任的主管人员严重警告、撤
销党内职务或者留党察看处分,情节严重的,给予开除党籍处分。
(五)授意、指使、强令下属人员违反财政、统计、金融、税务、审计等法规和上级有关规定,弄虚作假、有令不行、有禁不止,造成恶劣影响的,给予负直接领导责任的主管人员警告、严重警告处分,情节较重的,给予撤销党内职务处分,情节严重的,给予留党察看或者开除党籍处
分。
(六)授意、指使、纵容他人阻挠、干扰、对抗监督检查或案件查处,或者对办案人、举报人、证明人打击报复的,给予负直接领导责任的主管人员严重警告或者撤销党内职务处分,情节严重的,给予留党察看或者开除党籍处分。
(七)对配偶、子女、身边工作人员严重违纪违法知情不管,责令其辞职或者对其
免职;包庇、纵容的,给予撤销党内职务处分,情节严重的,给予留党察看或者开除党籍处分。
(八)责任范围内的党风廉政建设出现严重问题或错误,受到批评,仍拒不纠正处理的,责令其辞职或者对其免职。
(九)责任范围内的党风廉政建设出现其他严重违纪问题的,按《中国共产党纪律处分条例(试行)》的有关规定处理。
第十四条 有上述情形之一,需要追究政纪责任的,比照所给予的党纪处分给予相应的行政处分;涉嫌犯罪的,移交司法机关依法处理;需要作出组织处理的,由纪检监察机关提出意见,由其主管机关、任免机关按照规定处理。
第十五条 本实施办法适用于我省各级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关。
人民团体、国有企业(包括国有控股企业)、事业单位参照执行本实施办法。
第十六条 本实施办法由中共海南省纪律检查委员会、海南省监察厅负责解释。
第十七条 本实施办法自下发之日起施行。


1999年3月10日
法学研究从身份到契约之反思——《婚姻诉讼前沿理论与审判实务》别序

王礼仁


【正文】

  一般之序,载于著作之首。然因拙著于出版之际,诸事汇聚,忙不暇接,未及写序。 [1]为补其遗缺,乃另著文以言未尽之意,是为别序。

  德国著名社会学者滕尼斯教授,将人类社会之结合关系,分为“共同社会”与“利益社会”。日本身份法之父中川善之助教授,则将人类社会之结合关系,分为“本质的结合关系”与“目的的结合关系”。 [2]台湾地区学者戴氏《亲属法》将亲属之共同生活分为保族生活与经济生活。 [3] 无论是“共同社会”,还是“本质的结合关系”或“保族生活”,都是指身份社会或身份关系的结合,它是与“利益社会”、“目的的结合关系”或“经济生活” 等财产关系相对应的社会关系,是一种本质的社会结合关系。 而“利益社会”、“目的的结合关系”或“经济生活”关系,则是一种利益结合关系或财产关系。目前,对于上述两种不同之社会结合关系,一般用身份关系与财产关系(或者身份关系与契约关系)加以区别表述。

  民法学上关于“身份”的范围,学者有不同认识,由于拙著将“身份” 的范围界定在亲属法范围内,故本文所说的“身份”,当然是亲属法范围内的“身份”。所谓法学研究从身份到契约,是指法学研究的一种变化过程。这种变化过程的基本特征,就是由重视身份法(亲属法)到重视契约法(财产法),乃至忽视身份法的研究过程。

  由于整个社会的进步是一个由身份到契约的运动,法学研究从身份到契约,则顺应了这一历史发展过程,应该说是无可非议的。问题是,法学研究是否符合这种社会运动的内部规律?是否与之同步?是否存在偏离其发展轨道的现象或顾此失彼?这些都值得反思。笔者认为,目前的法学研究,与这种社会运动的内部规律不相协调,在民法研究领域里,忽视或轻视身份法研究,使身份法研究过于冷落,就是最明显的表现。尽管身份法研究在过去,特别是改革开放30年中取得了长足成就(这已有多位教授写过综述性回顾文章,我不再赘述),但身份法研究与财产法相比,是落后的;与身份关系的社会需求,是不适应的。在一定意义上说,身份法的研究,远远不能满足现实生活的实际需要,与身份关系的地位和作用不相适应。

一、身份法研究现状令人堪忧

  目前,我国身份法研究的基本现状,有两个特征:一是整个民法研究领域(包括司法)的基本形势是重契约轻身份,即重财产法研究,轻身份法(亲属法)研究。二是在身份法领域也是重契约轻身份,即重身份财产研究,轻单纯身份关系研究。其具体表现为“两少一多”。

  (一)身份法出版物少

  在各种法学理论期刊中,很少刊载身份法研究文章,核心期刊刊载身份法研究文章更是凤毛麟角。我随手翻阅了2008年的《中国法学》、《法学研究》、《法学评论》、《中外法学》、《法商研究》等核心刊物,没有刊登一篇有关婚姻法的文章。在专著方面,研究亲属法的专著不多,有许多空白领域尚无人问津。至于研究单纯身份关系的专著更是空白。

  (二)身份法研究学者少

  由于我国没有完整统一的民法典,婚姻法与其它民事法律规范在立法上的分离现象,可能在客观上一定程度地影响了民事法学的整体研究水平,造成了学术研究的分离(亲属法与其他民法分离)现象。又加之日益发达的商品经济影响,更加剧了财产法与身份法研究不平衡的距离。研究民法(狭义)者,不研究亲属法,民法研究存在严重的偏科现象。除长期研究亲属法的一些学者外,多数民法学者不研究亲属法。大多数民法学者,没有亲属法专著或论文,甚至有些民法学者对亲属法还是一个盲点,包括一些知名学者,在一些重要刊物或新闻媒体上,也常常发表错误观点。诸如亲子关系不能推定;民法上的欺诈等无效民事行为,完全可以直接适用婚姻等身份行为;甚至还有学者连人事诉讼最基本的特点和规律都不了解,著文建议取消离婚调解制度。凡此种种,不胜枚举。

  整个社会的运动是一个由身份到契约的运动,法学研究从身份到契约(重契约轻身份),是世界范围内的一个共性,但像我国大陆如此轻视身份法的现象,尚不多见。在我国台湾,研究亲属法学者众多,不仅有戴氏三代研究亲属法者,还有史尚宽、王泽鉴等一批 “全才” 型民法学者。我国大陆民法学界,虽有“全才”型民法学者,如长期从事亲属法以外学科研究的学者杨立新教授、余延满教授亦有亲属法专著。但像史尚宽、王泽鉴这样熟谙财产法与身份法的大师级民法学者,还是不多。在外国民法学者中,偏科现象也没有我国如此严重。大凡一些知名学者,对财产法与身份法,均有比较全面的研究。如德国学者迪特尔·梅迪库斯的《德国民法总论》、卡尔·拉伦茨的《德国民法通论》,都有关于亲属法的精辟论述。我国学者在研究民法总则的专著中,则少有提及亲属法者,民法总则几乎成为单纯的财产法总则。

  学术研究自由,无可非议。但重财产法,轻身份法,使亲属法轻到不可再轻的地步,其背后原因,值得反思。

  (三)身份案件审判问题多

  不仅出版业、学者对身份法研究不重视,司法界包括最高人民法院对身份法的研究也不够。在最高人民法院多年的科研项目中,一直没有关于婚姻家庭方面的调研课题。在整个司法领域也存在轻身份法,重财产法的现象。因而,婚姻等身份案件的审判质量不高,问题很多。

  我对本市近年的二审婚姻案件进行了分析,竟然发现有80%的上诉婚姻案件,属于“问题案件”。也就是说,有80%的上诉婚姻案件在审判程序或处理结果上存在问题。 [4]当然,这些“问题婚姻案”,并非都是错案,主要是程序上和实体处理上存在不同程度的瑕疵。而其中最普遍、最突出的问题,又主要表现在两个方面:一是在审判程序上,将婚姻等身份关系诉讼完全等同于一般财产诉讼,忽视其人事诉讼的特点;二是将民法总则的有关原则,完全适用于婚姻等身份案件。此外,适用婚姻法本身也存在不少问题。这些问题,具体表现在如下几个方面:

  1、将婚姻诉讼等同于一般财产诉讼,忽视人事诉讼色彩

  不少法官不知道有什么是“人事诉讼”,在处理婚姻案件时,根本没有区分财产诉讼与人事诉讼,将身份关系诉讼等同于一般财产诉讼,最突出的表现就是忽视婚姻案件职权主义诉讼的特点或色彩。

  (1)法官不依职权收集证据,完全依靠当事人举证定案

  具体表现在:其一,在证据收集上,一律实行一般诉讼的谁主张,谁举证原则,把举证责任完全推给当事人。对于该依职权主动调查的婚姻事实,不依职权主动调查,完全凭当事人的举证材料定案。其二,对庭审中涉及的重要婚姻事实,则往往以当事人没有提供证据证明而否认。对案件的真实事实或真正的离婚原因,没有揭示;对潜在的矛盾没有解决。其三,对于婚姻案件中的举证期限,也死抠一般诉讼的“证据失权”制度,对于超过举证期限的证据,大都以“证据失权”为由,不予采纳。还有的认为,一审没有提出的婚姻事实或证据,二审不能提出。其四,对于当事人要求法官调查的证据,也以不属于职权调查范围为由,不予调查。如对婚姻有效与无效不调查;对婚姻成立或不成立不调查;对一方提出另一方有重婚或同居的事实不调查;对一方是否遭受家庭暴力或虐待不调查;对一方提出另一方有婚外情的事实或线索,更不调查和核对;等等。

  由于一切全凭当事人举证定案,不仅导致许多案件都以当事人的证据不力而不予认定。还有不少离婚判决,完全依靠两、三张纸的开庭笔录定案,或者以当事人提供的几个很单薄的证据定案。有的离婚案件,甚至简短的离谱。比如一个离婚判决的事实部分,不到150个字(最短的只有122个字),竟然就解决一个三、五年,甚至几十年的婚姻。

  (2)法官不斟酌当事人未提出之事实,对自认、认诺等处理存在问题

  最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》规定了一般诉讼程序中的自认等有关诉讼规则,不适用于身份关系诉讼。但对“认诺”、“不争事实”如何认定和处理,没有规定。在婚姻案件中,法院能否斟酌当事人未提出之事实,也没有规定。司法实践中,不仅在自认的适用上仍存在不少问题。对于“认诺”、“不争事实”的认定和处理,基本上是按照处理财产案件的规则处理的。法官对于当事人未提出之事实更未加斟酌。如婚姻是否有效与无效或成立与不成立的事实,只要当事人没有提出,法官都不加斟酌或考虑。