广西壮族自治区崇左市人民政府


崇左市人民政府关于印发崇左市限价普通商品住房管理办法(试行)的通知

崇政发〔2012〕26号


各县(市、区)人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

　　现将《崇左市限价普通商品住房管理办法(试行)》印发给你们，请认真贯彻执行。



二○一二年七月十日



崇左市限价普通商品住房管理办法(试行)


第一章 总 则

　　第一条 为促进崇左市房地产市场健康发展，合理调整住房供应结构，构筑多层次住房供应体系，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应，缓解中等收入家庭住房困难，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)等有关文件精神，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称限价普通商品住房(以下简称“限价房”)，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。

　　第三条 本办法适用于本市行政区域内限价房的项目规划、土地出让、开发建设、销售和管理。

　　第四条 限价房建设和销售管理工作坚持政府主导，并遵循以下原则：全市统筹、以县(市、区)为主;公开透明、公平公正;自愿申请、逐级审核;限制交易，动态监管。

　　第五条　市住房保障工作领导小组负责我市限价房项目的协调管理。

　　各县(市、区)人民政府，市发改、住建、国土、财政、规划、房改、公安、民政、物价、统计、监察等部门按各自职责，负责限价房管理有关工作。

第二章 项目建设

　　第六条 市住房保障部门会同有关部门根据保障性安居工程建设规划要求，组织编制限价房年度建设计划，经市人民政府批准后组织实施。

　　第七条 限价房土地供应前，市住房保障部门应当会同有关部门制定开发项目的建设条件，明确项目的建设标准、建设期限、配套设施内容及要求、产权界定及移交等内容。

　　第八条 限价房严格执行普通商品住宅规划设计标准，单套建筑面积以90平方米左右为主。

　　限价房项目的套型面积和套型比例，由市住房保障部门会同规划、国土、房产等管理部门根据限价房建设规划及全市房地产市场运行状况、居民居住水平等因素确定，并严格管理。

　　根据城市建设的需要，经政府同意，限价房住宅小区配套建设的普通商品住房总建筑面积控制在小区总建筑面积的20%以下，不包括小区内配套建设的车位。

　　小区内配套的商业、物业管理等公共管理与公共服务设施建筑面积控制在小区总建筑面积的10%以下。

　　第九条　限价房建设用地采取公开“招标、拍卖、挂牌”方式出让土地使用权，确定项目开发建设单位。在项目用地出让条件中明确限价房的限制销售价格、销售对象和套型面积标准等条件。

　　严禁改变限价房建设用地用途，擅自改变用途的，要依法从严处理。

　　第十条 限价房建设应遵循节约集约用地的原则。开发建设单位要严格执行国家和本市有关技术规范和标准，优化规划设计方案，采用成熟适用的新技术、新工艺、新材料和新设备，提高建设水平。

　　限价房项目的配套设施和市政基础设施建设应当符合相关建设标准并与住宅同步建设、同步交付使用。

　　第十一条 限价房项目的开发建设单位对其开发建设的限价房的工程质量负最终责任。

　　开发建设单位应当向房屋买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按国家规定承担保修责任。

　　第十二条 限价房竣工前，由住房保障部门组织相关部门

　　对核定的建设条件、内容的实施情况进行检查，合格后方可交付使用。

　　限价房的交付使用应当按照崇左市房地产开发项目交付使用管理的规定，达到交付条件后方可交付使用。

　　第十三条 限价房项目中配套的公共服务设施和市政基础设施，应符合相关建设标准，与住宅同步建设，同步交付使用。限价房小区应全面推行社会化物业服务管理。

　　第十四条 经市人民政府批准，定向建设职工限价房住宅小区的单位，须严格限制建设规模，在向本单位符合条件的申请人销售完毕后仍有剩余住房的，由各级住房保障部门统一组织向符合限价房购房条件的家庭出售。

　　定向建设限价住房的建设用地、开发建设、销售和管理应当执行本办法的规定。

第三章 销售价格

　　第十五条 限价房的销售价格按限价房项目取得预售证时同一区域、同一类型、同一品质的普通商品住房销售成交均价下调20%作为基数，综合房地产开发成本、利润、税金等因素确定。由市住房保障部门会同国土、房产、物价等部门研究确定，报经市、县人民政府批准后作为土地使用权出让条件，列入土地出让合同。限价房项目以每一宗出让土地为单位，按项目分别确定限制销售价格。

　　第十六条 限价房应当实行明码标价，开发建设单位可以根据市场需求、房屋户型、朝向、楼层等因素确定每套住房具体销售价格，但其实际平均销售价格不得超过限制销售价格。

第四章 供应对象

　　第十七条 限价房的供应对象包括 ：

　　(一)具有本市户籍的中低收入住房困难家庭;

　　(二)在崇左市城区居住工作三年以上(含三年)的外来务工人员住房困难家庭。

　　第十八条 申请购买限价房的家庭必须同时符合下列条件：

　　(一)家庭成员之间具有法定赡养、抚养关系并且共同生活;

　　(二)家庭人均收入不超过统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的1.5倍;

　　(三)在崇左市区范围内无自有住房或所拥有的自有住房(包括房改房、经济适用住房、集资房、市场运作建设住房、拆迁安置房、商品房、自建私房)的建筑面积在80平方米以下;

　　(四)单身人士申请购买限价房的必须年满25周岁以上(含25周岁)。

　　第十九条 具备下列条件之一的，可以优先购买限价房：

　　(一)享受国家定期抚恤补助的重点优抚对象。

　　(二)因配合市政重点工程建设而唯一一套住房被拆迁且无回建安置房的，按规定取得拆迁证明的家庭。

　　第二十条　自建职工住宅区的企业中高层管理人员和引进的各类中高级职称人才可不受本《办法》规定的户籍、工龄条件限制，允许在本市购买一套限价房。

　　第二十一条　限价房购买资格由住房保障部门负责审核。

　　第二十二条　经审核符合条件的申请家庭只能购买一套限价房，已购买限价房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。

第五章 销售管理

　　第二十三条 开发建设单位在取得《商品房预售许可证》之日起3日内，应将销售方案与《商品房预售许可证》一起在售楼场所和项目现场向社会公示。

　　住房保障部门通过报纸或网站等媒体公布待售限价房项目信息和销售方案，明示集中受理购房申请的时限及方式。

　　第二十四条 购房申请人应按规定的时限和方式提交购房申请和提供以下资料：

　　(一)申请人及其共同提出申请的家庭成员户口簿、身份证明、婚姻证明;

　　(二)住房情况证明：由房产管理部门出具的申请人及其共同提出申请的家庭成员的住房情况证明;

　　(三)申请人及其共同提出申请的家庭成员所在单位或户口所在地居委会出具的上一年度年收入证明;

　　(四)外来务工人员家庭需提交申请人在本市市区连续三年缴纳社保及医保的相关证明材料;

　　(五)符合优先购买条件的申请人应提交相关证明材料;

　　(六)其他需提交的证明材料。

　　购房申请人应当如实申报家庭住房、收入和户籍等状况，声明同意审核机关调查核实其申报情况。

　　第二十五条　住房保障部门在15个工作日内审核申请人的购房资格，并将审核合格的申请人名单通过报纸或网站等媒

　　体公示。公示期为7日，公示期满无异议或异议经审核不成立的合格申请人予以确认为有效购房人。

　　公示期满后3个工作日内，根据公示结果，将根据合格申请人是否享有优先购买权，分为优先合格申请人和普通合格申请人两类。

　　第二十六条 住房保障部门组织公开摇号确定合格申请人的购买顺序。具体摇号规程由住房保障部门另行制定。

　　第二十七条 开发建设单位应严格按照住房保障部门审核的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市房产行政主管部门制定的合同格式文本，与有效购房人签订《限价普通商品住房买卖合同》。

　　有效购房人未在规定期限内认购和签订《限价普通商品住房买卖合同》的，视为放弃购买资格，购房顺序依次顺延。

　　第二十八条 限价房项目配套车位、配套商业设施及普通商品住房的销售管理按照国家相关销售管理规定执行。

　　限价房小区内的普通商品住房，在销售时应当按市场价足额缴纳土地出让金。

第六章 房屋产权登记与交易

　　第二十九条 购买限价房后应当按照规定办理房屋权属登记。

　　办理限价房权属登记时，房产管理部门应在《房屋所有权证》上注明“限价普通商品住房”及“5年内不得上市交易”字样。

　　第三十条 限价房自取得《房屋所有权证》之日起5年内不得出租和转让。

　　限价房自取得《房屋所有权证》之日起5年后转让的，购房人应按届时同一地段、同一类型、同一品质的普通商品住房市场评估价格与限价房原购房差价的30%，向政府缴纳土地收益。

　　限价房转让后，原购房人不得再申请购买其他保障性住房。

第七章 监督管理

　　第三十一条 限价房开发建设单位有下列行为之一的，由具有相关行政职能管理部门依法进行处理：

　　(一)开发建设单位以超过规定的限价房限制销售价格进行销售的，由住建和物价主管部门处理;

　　(二)开发建设单位擅自向未经住房保障部门确定的有效购房人出售限价房的，由房产管理部门责令开发建设单位限期收回;由住建和房产管理部门对开发建设单位依法给予处罚。

　　第三十二条 对弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房状况及伪造相关证明的申请人，由住房保障部门取消其申请资格，5年内不得再次申请其他保障性住房。已骗购限价住房的，由市住房保障部门责令购房人退回已购住房，房产管理部门依照法律法规进行处理。构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

　　第三十三条 行政机关和行政机关工作人员在限价住房土地出让、规划审批、开发建设管理、购房人资格审核、销售管理等工作中，存在徇私舞弊、受贿等行为的，由行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的，移交司法机关依法处理。

第八章 附 则

　　第三十四条　崇左市辖县(市)可参照本办法执行，也可结合当地实际制定实施办法。

　　第三十五条 本办法由崇左市住房制度改革委员会办公室负责解释。

　　第三十六条 本办法自公布之日起实施，试行一年。



试述仓储合同

韩召峰


　　仓储合同，又称仓储保管合同，是指当事人双方约定由保管人为存货人保管储存的货物，存货为此支付报酬的合同。该合同在性质上属商事合同。
　　仓储合同具有以下法律特征：
　　1.保管人须为有仓储设备并专事仓储保管业务的主体。
　　2.仓储合同的保管对象为动产。
　　3.仓储合同为诺成合同。
　　4.仓储合同为双务、有偿合同、不要式合同。
　　仓储合同的当事人双方于合同成立后给付义务：保管人须提供仓储服务，存货人须给付报酬和其他费用，双方的义务旧例有对应性和对价性，所以，仓储合同为双务、有偿合同。
　　5.存货方主张货物已交付或行使返还请求权以仓单为凭证。
这是仓储合同的重要特征。仓单是表示一定数量的货物已交付的法律文书，属于有价证券的一种，其性质为记名的物芭证券。仓储合同的存货人凭仓单提取储存孤货物，存货人或者仓单持有人以背书方式并经保管签字或盖章，可以将仓单上所载明的物品所有权移转给他人。
　　（一）保管人义务
　　他单的持有人可以请求保管人将保管的货物侵害为数部分，分别填发仓单，同时持有人须交还原郛单。这在学说说上称为仓单的侵害。其目的是为了便于存化人处分保管物。侵害仓单所支出费用，由存货人支付或偿还。
　　保管人应按合同的约定，接受个子化人交付储存的仓储物。保管人不能按合同约定的时间、品名、数量接受仓储物入库的，应承担违约责任。
　　因保管人保管不善而非因不可抗力、自然因素或货物本身的性质而发生储存的货物灭失、短少、变质、损坏、污染的，保管人均应承担损害责任。因仓储物的性质、包装不符合约定或者超过有效仓储期造成仓储物变质、损坏的，保管人不承担损害赔偿责任。
　　（二）存货人的义务
　　储存易燃、易爆、有毒、有放射性等危险物口或者易腐等特殊货物的，根据《合同法》第383条的规定，存货人应当向保管人说明货物性质和预防危险、腐粒的方法，提供有关的保管、运输等技术资料，并采取相应的防范措施。
　　存货人或仓单持有人对于临近失效期或有异状的货物，应当及时提取或予以处理。于合同约定的期限届满，或者在未约定的期限而收到保管人事理的货物出库通知时，存货人或仓单持有人应及时办理货物提取。


北安市人民法院　韩召峰