山东省地方储备粮管理办法

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山东省地方储备粮管理办法

山东省人民政府


山东省人民政府令

第186号

  《山东省地方储备粮管理办法》已经2006年5月31日省政府第68次常务会议通过,现予公布,自2006年8月1日起施行。

                      省 长 韩寓群 
                      二○○六年六月十四日  

山东省地方储备粮管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为加强地方储备粮管理,有效调控粮食市场,确保粮食安全,根据国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称地方储备粮,是指省、设区的市及以下人民政府储备的用于调节本行政区域粮食供求总量、稳定粮食市场以及应对重大自然灾害或者其他突发事件的粮食和食用油。

  第三条 在本省行政区域内从事或者参与地方储备粮经营、管理与监督活动的单位和个人,应当遵守本办法。

  第四条 省发展改革部门、省粮食行政管理部门应当会同省财政部门拟订全省地方储备粮规模、总体布局和动用的宏观调控意见,报省人民政府批准,并对地方储备粮的管理进行指导和协调。

  设区的市及以下发展改革部门、粮食行政管理部门应当会同同级财政部门拟订当地地方储备粮规模、总体布局和动用的调控意见,报同级人民政府批准,并对地方储备粮的管理进行指导和协调。

  第五条 各级粮食行政管理部门负责本级储备粮的管理工作。

  省粮食行政管理部门负责对设区的市及以下地方储备粮进行监管。

  第六条 各级财政部门负责安排同级地方储备粮的贷款利息、管理费用等财政补贴,并负责地方储备粮财务执行情况的监督检查工作。

  第七条 农业发展银行负责安排地方储备粮的贷款及相应的信贷监管工作。

  第八条 任何单位和个人发现地方储备粮经营管理中存在违法行为时,均有权向粮食行政管理等有关部门举报。

  粮食行政管理等有关部门接到举报后,应当及时组织查处;举报事项超出本部门职责范围的,应当及时移送其他部门。

第二章 收 购

  第九条 储备粮的收购、销售计划,由粮食行政管理部门根据同级人民政府批准的地方储备粮储存规模、品种和总体布局提出建议,经发展改革部门、财政部门审核同意后,由发展改革部门、粮食行政管理部门会同财政部门和农业发展银行共同下达。

  粮食行政管理部门应当将地方储备粮收购、销售计划的具体执行情况,及时报送发展改革部门和财政部门备案,并抄送农业发展银行。

  第十条 收购入库的地方储备粮应当达到国家和省规定的质量标准。

  承担地方储备粮储存任务的企业(以下简称承储企业)应当优先收购新粮。

  第十一条 承储企业应当按照财政部门核定的地方储备粮入库成本核算。

  任何单位和个人不得擅自更改地方储备粮入库成本。

  第十二条 农业发展银行应当按照收购计划,及时、足额向承储企业安排地方储备粮收购资金。

  承储企业应当在农业发展银行开立基本账户,接受农业发展银行的信贷监管,确保地方储备粮收购资金安全。

  地方储备粮收购资金应当专款专用,任何单位和个人不得挤占、截留、挪用。

第三章 储 存

  第十三条 储存地方储备粮应当遵循合理布局、规模存放的原则,实行集中储存。

  除不宜集中储存的情形外,地方储备粮应当集中储存于专门从事储备粮存储业务的企业,也可依照本办法的规定由具备条件的其他国有粮食仓储企业代储。

  第十四条 承储企业应当具备下列条件:

  (一)仓库容量和仓储条件符合国家和省规定的标准和技术规范;

  (二)具有与粮食储存功能、仓型、进出粮方式、粮食品种、储粮周期等相适应的仓储设备;

  (三)具有符合国家标准的地方储备粮质量等级检测仪器和场所,具备检测地方储备粮储存期间仓库内温度、水分和害虫密度的条件;

  (四)具有相应资格证书的粮食保管、检验、防治等管理技术人员;

  (五)经营管理和信誉良好,无违法经营记录。

  粮食行政管理部门应当根据地方储备粮的总体布局和方案,从符合前款规定条件的承储企业中,择优选定承储企业。

  第十五条 承储企业应当对地方储备粮实行专仓储存、专人保管、专账记载,保证地方储备粮账账相符、账实相符、质量良好、储存安全。

  第十六条 承储企业应当建立健全地方储备粮的防火、防盗、防洪等安全管理制度,并配备必要的安全防护设施。

  第十七条 承储企业不得实施下列行为:

  (一)将地方储备粮业务与其他商业性业务混合经营;

  (二)虚报、瞒报地方储备粮的数量;

  (三)在地方储备粮中掺杂掺假、以次充好;

  (四)擅自串换地方储备粮的品种、变更地方储备粮的储存地点;

  (五)因延误轮换或者管理不善造成地方储备粮陈化、霉变;

  (六)以低价购进高价入账、高价售出低价入账、以旧粮顶替新粮、虚增入库成本等手段套取差价补贴,骗取地方储备粮贷款和贷款利息、管理费用等财政补贴;

  (七)以地方储备粮对外进行担保或者对外清偿债务。

  第十八条 承储企业被依法撤销、解散或者破产的,其储存的地方储备粮由粮食行政管理部门安排另行储存。

  第十九条 承储企业发现地方储备粮数量、质量和储存安全存在问题时,应当及时处理;不能处理的,应当及时报告粮食行政管理部门。

第四章 轮 换

  第二十条 实行地方储备粮均衡轮换制度。

  承储企业应当严格执行由发展改革部门、粮食行政管理部门、财政部门和农业发展银行共同下达的地方储备粮年度轮换计划。

  第二十一条 承储企业应当定期检测地方储备粮的品质。经鉴定不宜储存的,应当及时轮换。

  承储企业在地方储备粮轮换过程中,空库时间不得超过4个月;确需延长空库时间的,应当报经粮食行政管理部门批准。

  粮食行政管理部门应当将地方储备粮年度轮换计划的具体执行情况及时报发展改革部门和财政部门备案,并抄送农业发展银行。

  第二十二条 地方储备粮轮换的具体办法,由省发展改革部门、粮食行政管理部门会同财政部门制定,并征求农业发展银行的意见。

  第二十三条 地方储备粮的收购、销售、轮换应当通过规范的粮食交易市场公开进行,也可以通过本级人民政府规定的其他方式进行。

  第五章 动 用

  第二十四条 县级以上人民政府应当制定粮食安全应急预案,完善地方储备粮的动用预警机制。

  发展改革部门、粮食行政管理部门应当按照粮食安全应急预案的要求,适时提出动用地方储备粮的建议。

  第二十五条 有下列情形之一的,可以动用地方储备粮:

  (一)本行政区域内粮食明显供不应求或者市场价格异常波动的;

  (二)发生重大自然灾害或者其他突发事件需要动用的;

  (三)县级以上人民政府认为需要动用的其他情形。

  第二十六条 动用地方储备粮,由发展改革部门、粮食行政管理部门会同财政部门提出动用方案,报本级人民政府批准,并抄送同级农业发展银行。

  动用方案应当包括动用地方储备粮的品种、数量、质量、价格、使用安排、运输保障等内容。

  第二十七条 地方储备粮的所有权属同级人民政府,任何单位和个人不得擅自动用。

  第二十八条 动用地方储备粮应当遵循下列原则:

  (一)优先动用县级储备粮;

  (二)县级储备粮不足的,由县级人民政府申请动用市级储备粮;

  (三)市级储备粮不足的,由设区的市人民政府申请动用省级储备粮。

  第二十九条 发展改革部门、粮食行政管理部门应当根据本级人民政府批准的地方储备粮动用方案下达动用命令。

  省、设区的市人民政府可以在紧急状态下下达动用下级人民政府储存的地方储备粮的命令。

  任何单位和个人不得拒绝执行或者擅自改变地方储备粮动用命令。

  第六章 法律责任

  第三十条 粮食行政管理部门应当依法对承储企业执行本办法及有关粮食法律、法规、规章情况进行监督检查,并可以在监督检查过程中行使下列职权:

  (一)进入承储企业检查地方储备粮的数量、质量和储存安全状况;

  (二)向有关单位和人员了解地方储备粮收购、年度轮换计划及动用命令的执行情况;

  (三)调阅地方储备粮经营管理的有关资料、凭证;

  (四)依法查处违法行为。

  第三十一条 国家机关和农业发展银行的工作人员,有下列行为之一的,分别按有关规定给予警告直至撤职的处分;情节严重的,给予降级直至开除的处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)不及时下达地方储备粮收购、年度轮换计划,造成较大损失的;

  (二)发现承储企业不再具备地方储备粮承储条件又不及时取消承储任务的;

  (三)接到举报、发现违法行为不及时查处的;

  (四)其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

  第三十二条 承储企业违反本办法规定,有下列行为之一的,由粮食行政管理部门责令限期改正;情节严重的,取消承储任务;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告直至开除的处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)入库的地方储备粮不符合国家和省规定的质量等级和标准要求的;

  (二)对地方储备粮未实行专仓储存、专人保管、专账记载,或者地方储备粮账账不符、账实不符的;

  (三)发现地方储备粮的数量、质量和储存安全问题不及时处理,或者处理不了又不及时报告的。

  第三十三条 承储企业违反本办法规定,有下列行为之一的,由粮食行政管理部门责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下的罚款;情节严重的,取消承储任务;对直接负责的主管人员给予降级直至开除的处分;对其他直接责任人员给予警告直至开除的处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)虚报、瞒报地方储备粮数量的;

  (二)在地方储备粮中掺杂掺假、以次充好的;

  (三)擅自串换地方储备粮品种或者变更储存地点的;

  (四)造成地方储备粮陈化、霉变的;

  (五)拒不执行或者擅自改变地方储备粮收购、年度轮换计划和动用命令的;

  (六)擅自动用地方储备粮的;

  (七)以地方储备粮对外进行担保或者清偿债务的。

  第三十四条 承储企业违反本办法规定,以低价购进高价入账、高价售出低价入账、以旧粮顶替新粮、虚增入库成本等手段套取差价,骗取地方储备粮贷款和贷款利息、管理费用等财政补贴的,由粮食行政管理部门和财政部门按照各自职责责令限期改正、退回骗取的地方储备粮贷款和贷款利息、管理费用等财政补贴,并可处以1万元以上3万元以下的罚款;情节严重的,取消承储任务;对直接负责的主管人员给予降级直至开除的处分;对其他直接责任人员给予警告直至开除的处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十五条 承储企业将地方储备粮业务与其他商业性业务混合经营的,由粮食行政管理部门责令限期改正;情节严重的,取消承储任务;对直接负责的主管人员给予警告直至降级的处分;造成地方储备粮损失的,对直接负责的主管人员给予撤职直至开除的处分。

  第三十六条 违反本办法规定,挤占、截留、挪用地方储备粮贷款或者贷款利息、管理费用等财政补贴,或者擅自更改地方储备粮入库成本的,由粮食行政管理部门、财政部门和农业发展银行按照各自职责责令改正或者给予信贷制裁,并可处以1万元以上3万元以下的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予撤职直至开除的处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

  第三十七条 本办法自2006年8月1日起施行。


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青岛市城市规划条例

山东省青岛市人大常委会


青岛市城市规划条例


(2000年11月17日市十二届人大常委会第二十三次会议通过)
                 
                第一章 总则
  
  第一条 为了科学地制定城市规划,加强城市规划管理,保障城市规划的实施,依法建设城市,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 制定和实施城市规划,在城市规划区内进行建设,必须遵守本条例。
  第三条 城市规划和建设应当遵循可持续发展原则,促进经济、社会、人口、资源与环境的协调发展。城市规划和建设应当保障国家与社会公众利益,体现社会公平原则。城市规划和建设应当坚持新区开发和旧区改建统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
  第四条 城市规划应当依法制定,未经法定程序任何单位和个人不得更改或者废止。
  第五条 城市总体规划应当和土地利用总体规划相协调。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从城市规划管理。
  第六条 城市规划管理工作实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划管理验收合格证制度。城市规划、城市设计和重要建设工程设计方案实行竞选、专家评审和公众参与制度。  
  第七条 市规划行政主管部门主管全市城市规划工作,负责青岛市城市规划区内规划的统一管理工作,其派出机构依照规定的权限负责辖区内规划的管理工作。市规划行政主管部门未设派出机构的区和县级市规划行政主管部门按照规定的权限负责本行政区域内的城市规划管理工作,业务上接受市规划行政主管部门的指导。各有关部门应当按照各自的职责,协同规划行政主管部门做好城市规划管理工作。
  第八条 市人民政府设立城市规划委员会,对重要的城市规划进行审议,其审议意见作为市人民政府决策的依据。市城市规划委员会的日常事务由市规划行政主管部门处理。
  第九条 市人民政府应当每年组织检查城市规划的实施情况,并向市人民代表大会常务委员会报告。规划行政主管部门应当依法对城市规划实施的有关活动进行监督检查,查处违法行为
  第十条 规划行政主管部门应当将审批事项的内容、条件、办理程序和时限公示,接受监督。
  第十一条 任何单位和个人都有遵守城市规划的义务,有对城市规划的编制提出建议并对城市规划的实施进行监督的权利。

第二章 城市规划编制与审批

  第十二条 青岛市城市规划编制分为总体规划、分区规划、详细规划三个阶段。各县级市、建制镇城市规划编制分为总体规划、详细规划两个阶段。详细规划可以分为控制性详细规划和修建性详细规划。
  第十三条 编制下阶段的城市规划,应当以上阶段的城市规划为依据。单独编制的各项专业规划应当与城市总体规划相协调。
  第十四条 编制城市规划应当以国家和省颁布的城市规划技术规范及市人民政府批准的本市城市规划技术标准为主要技术依据。编制城市规划应当采用规划行政主管部门认可的城市勘察、测量资料。编制城市规划所必需的基础资料,有关部门和单位必须提供。
  第十五条 编制城市规划,应当运用城市设计的方法,综合考虑自然环境、人文因素、居民生活和经济发展的需要,对城市空间环境作出统一规划,提高城市的环境质量、生活质量和城市景观艺术水平。
  第十六条 编制城市总体规划应当根据城市发展战略确定的城市性质、发展目标和发展规模,对城镇发展体系、城市规划区内的城市发展形态、功能分区、城市建设用地布局、交通运输系统及全市性基础设施的布局、环境保护、城市历史文化和城市风貌保护以及风景旅游资源的开发利用等进行总体部署,并确定各项专业规划的基本框架。
  第十七条 青岛市城市总体规划由市人民政府组织编制,经市人民代表大会或者其常务委员会审查同意,按规定的程序报批。县级市城市总体规划由该市人民政府组织编制,经同级人民代表大会或者其常务委员会和青岛市人民政府审查同意,按规定的程序报批。经批准的县级市城市总体规划应当报市规划行政主管部门备案。青岛市城市规划区范围内的建制镇总体规划,应当纳入编制分区规划的范围,由所在镇人民政府组织编制,经同级人民代表大会和区、县级市人民政府审查同意后,报青岛市人民政府审批。其他区域的建制镇总体规划,由所在镇人民政府组织编制,经同级人民代表大会同意后,报县级市人民政府审批。经批准的建制镇总体规划应当报市规划行政主管部门备案。
  第十八条 青岛市城市分区规划由市规划行政主管部门或者区人民政府按分工组织编制,报市人民政府审批。
  第十九条 控制性详细规划由规划行政主管部门组织编制,按规定权限由市或者区、县级市人民政府审批。修建性详细规划由规划行政主管部门组织编制;经规划行政主管部门同意,也可以由建设单位根据规划行政主管部门提出的规划设计条件,委托有相应资质的城市规划设计单位编制。重要的修建性详细规划按规定权限由市或者区、县级市人民政府审批,其他的修建性详细规划由规划行政主管部门审批。
  第二十条 单独编制的历史文化名城保护规划、风景名胜区规划等,按有关规定审批。有关主管部门编制的各项专业规划,由同级规划行政主管部门综合协调后,报同级人民政府审批。国家和省另有规定的从其规定。
  第二十一条 下列规划,应当经市城市规划委员会审议:(一)青岛市城市总体规划、分区规划、青岛市城市规划区范围内的控制性详细规划;(二)历史文化名城保护规划、风景名胜区规划;(三)各项专业规划;(四)其他重要规划。市城市规划委员会在审议前款所列的各项规划前,应当将规划内容公开展示,并通过专家咨询、座谈会、听证会或者论证会广泛听取社会各界的意见。
  第二十二条 经批准的城市规划应当公布,公众可以对其查询。
  第二十三条 市规划行政主管部门对全市城市规划设计资质实行统一管理。从事规划设计的单位,应当具备相应等级的城市规划设计资质。

            第三章 建设用地规划管理
  
  第二十四条 在城市规划区内进行建设使用土地的,应当向规划行政主管部门申请办理并取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证后,向土地行政主管部门申请办理土地使用手续。
  第二十五条 建设项目选址意见书和建设用地规划许可证的办理程序,按国家、省和本市的有关规定执行。规划行政主管部门应当在四十日内核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。经审核不同意的,给予书面答复。
  第二十六条 国有土地使用权的出让、转让,应当符合城市规划。出让国有土地使用权,必须由规划行政主管部门提供出让地段的规划设计条件及附图后,方可出让。受让方应当在签订国有土地使用权出让合同后,向规划行政主管部门申请办理建设用地规划许可证。受让方在取得建设用地规划许可证后,方可到土地管理部门办理土地使用权权属证明手续。国有土地使用权符合法定转让条件进行转让的,受让方应当执行原出让合同中规定的规划设计条件,并由受让方持转让合同向规划行政主管部门申请换领建设用地规划许可证。国有土地使用权转让合同,应当附有原出让合同中的各项规划要求及附图,原出让合同中的规划设计条件不得擅自变更。
  第二十七条 需要改变原用地性质进行建设的,应当向规划行政主管部门重新申请办理建设用地规划审批手续后,按规定到土地行政主管部门办理有关手续。
  第二十八条 城市规划确定的城市公共用地和专业用地,未经法定程序批准,任何单位和个人不得擅自改变其用途和在用地内设置各种设施。禁止任何单位和个人占用高压供电走廊和占压地下管线进行建设。
  第二十九条 在实施城市规划过程中,根据城市发展和公共利益需要调整用地的,应当按规定程序报经批准。调整用地所涉及的单位和个人必须服从。
 
第四章 建设工程规划管理
  
  第三十条 一切新建、扩建、改建、翻修建设工程(包括地上、地下和水域的建设工程)应当符合城市规划的要求,并取得规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证后,方可办理开工和占用、开挖道路及移栽、砍伐树木等施工手续。
  第三十一条 规划行政主管部门应当依照城市规划的要求和标准,审查建设工程设计,严格控制建设项目的建筑密度、建筑高度、建筑间距、容积率、建筑后退用地界线和规划道路红线等。建设工程按照规定配建的绿地、停车场(库)、无障碍设施、道路管线、消防、环
境保护、环境卫生和夜景亮化等公共设施,应当与建设工程统一设计、同步建设、同时交付使用,不得改作它用。在城市道路、广场等公共用地以及住宅区内,新建各类工程管线应当地下敷设;现有的架空管线,应当结合新的管线工程建设转入地下,同类管线应当合并。地下管线的布置应当符合有关规划和规范的要求。修建道路、桥梁时,有关市政管线设施应当按规划同步施工。
  第三十二条 设计单位应当按照城市规划和规划行政主管部门提出的规划设计要求和有关规范进行建设工程设计。建设、施工单位必须按照建设工程规划许可证及其附件、附图进行建设和施工,全面完成建设用地范围内的各项建设。任何单位或者个人不得擅自变更经批准的设计文件;确需变更的,必须按原审批程序办理变更手续。
  第三十三条 在建设过程中发现地下文物古迹、各种工程管线、测量标志等,应当立即停止施工,采取有效保护措施,并及时报告规划行政主管部门和有关主管部门。
  第三十四条 建筑物、构筑物和其他设施需要拆除的,应当经规划行政主管部门批准。在建设工程规划许可证核定的拆迁范围内,按规定应当拆除的原有建筑物、构筑物和其他设施,在规划行政主管部门进行验线前应当全部拆除;需要暂时保留或者作临时施工用房的,应当经规划行政主管部门批准方可限期保留使用,到期自行拆除。任何单位和个人不得擅自变更道路、管线的使用性质。确需变更的,应当向规划行政主管部门提出申请,经批准并办理有关手续后方可变更。
  第三十五条 规划行政主管部门应当对其批准的建设工程进行全过程规划管理。取得建设工程规划许可证并办理了开工手续的建设工程,应当经规划行政主管部门验线后方可建设。建设工程竣工,应当经规划行政主管部门进行规划管理验收。验收合格后,发给建设工程规划管理验收合格证。建设工程在规划管理验收前,必须拆除全部临时建筑,并由有相应资质的单位进行竣工测量。对未经规划管理验收或者虽经规划管理验收但没有取得建设工程规划管理验收合格证的建设工程,有关部门不予办理产权登记、营业执照等手续。建设工程竣工验收后,建设单位应当在六个月内按照规定向城市建设档案馆或者规划行政主管部门报送建设工程竣工资料和测量资料。
  第三十六条 临时建筑只能修建不超过两层且总高度不超过七米的简易建筑物。提倡设置可移动式的临时建筑。
  第三十七条 建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证核准的使用性质。需要变更建筑物使用性质的,应当报规划行政主管部门批准,办理有关手续,申请重新核发建设工程规划许可证或者其他批准文件。
  第三十八条 建筑立面和屋面以及围墙、建筑小品、各类构筑物的外装修设计及装饰材料和色彩的选用,应当报规划行政主管部门批准后方可实施。
  第三十九条 已建成并投入使用的建筑物,不得擅自改变建筑立面形式或者在建筑立面重新开设门、窗、洞等,确需改变的,应当报规划行政主管部门批准。
  第四十条 在城市风貌保护区范围内进行建设活动,应当符合城市风貌保护的有关规定。在风景名胜区进行建设活动,应当符合该风景名胜区总体规划的要求。在近海海域和毗连的相关陆域、岛屿进行建设活动,应当符合海岸带规划和功能区划要求。在其他特定区域进行建设活动,应当符合有关法律、法规的规定。

第五章 法律责任

  第四十一条 未取得建设用地规划许可证占用土地的,占用的土地由县级以上人民政府责令退回。未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件或者土地使用权权属证明的,其批准文件或者权属证明无效,并由上级主管部门追究批准人的行政责任。擅自改变建设用地规划许可证核定的用地位置、面积或者使用性质的,或者非法转让建设用地规划许可证的,由规划行政主管部门责令改正。逾期不改正的,建设用地规划许可证自行失效,并由规划行政主管部门予以公告。
  第四十二条 擅自改变建设工程规划许可证核准的建筑物使用性质的,由规划行政主管部门责令改正,并按改变使用性质的建筑面积每平方米处以二百元以上、一千元以下的罚款。
  第四十三条 擅自改变建筑立面形式或者在建筑立面开设门、窗、洞的,由规划行政主管部门或者其派出机构责令改正,并处以三千元以上、一万元以下的罚款。
  第四十四条 对未取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证进行建设的,或者未经验线开工建设的,规划行政主管部门可以责令其停止建设活动;拒不停止的,作出决定的规划行政主管部门可以查封其施工设施和建筑材料,并会同有关部门拆除其续建部分,拆除费用由当事人承担。
  第四十五条 对造成违法建设的设计、施工单位,由规划行政主管部门按以下规定处理:(一)设计单位违反本条例第三十二条第一款的规定进行设计的,给予警告、没收违法所得,并处以违法所得一至二倍的罚款;情节严重的,依照规定的权限降低其资质等级或者取消其规划设计资格;(二)施工单位违反本条例第三十二条第二款的规定进行施工的,责令停止施工,并处以一万元以上、十万元以下的罚款。建设单位违反本条例第三十二条第二款的规定进行建设的,按照《青岛市城市建筑规划管理办法》的有关规定处罚。
  第四十六条 拒绝、阻碍规划行政主管部门及其监督检查机构工作人员执行公务,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定应予处罚的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
  第四十八条 规划行政主管部门违反规划管理的规定审批的,由同级人民政府或者其上一级规划行政主管部门责令改正;规划行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  
第六章 附则

  第四十九条 本条例自2001年4月1日起施行。

开发商逾期交房的违约责任分析

陈宁


(一)关于交房的条件及时间点

  开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为,属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点,应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准,即所谓的“交钥匙”。实践中,开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”,具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收,但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商,由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加,竣工验收合格的,开发商应于15日内向建设主管部门备案,开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。

(二)违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的,从其约定

  商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款,开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准,如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的,以同地段、同类房屋的租金为准

  租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准;协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金,其标准随着市场行情的变化而波动。
  目前,不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准,有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准,大连属于后者。故在大连的司法实践中,一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准,主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为:(1)当事人向法院提出申请,再由法院委托评估机构进行评估;(2)评估机构受理后,进行现场勘估,并综合各种因素进行全面分析,出具估价报告。

(三)以租金标准支付违约金的法理基础

  由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋,使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋,行使占有、使用、收益、处分权能,购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限,进而增加支出,也可能会拖后对外出租的时间,进而减少收入,不论何种情况,都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用,或者新房将来不用于出租,开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

(四)免责事由

  免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分,前者为因不可抗力导致违约,违约方可全部或部分免除违约责任,后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力
  不可抗力指不可预见,不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形,一是自然灾害,如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为,如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后,开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人,否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中,开发商有随意扩大解释不可抗力的现象,其实,构成不可抗力的条件是很严格的,开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
  在商品房买卖合同中,除了不可抗力之外,开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由,如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中,有的确实可以作为免责事由,如政府行为等,但也要甄别情况实行部分或全部免责,有些则纯属“霸王条款”,如天气原因、高考等因素导致停工,这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的,不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等,则是第三人原因造成的,违约责任的归责原则实行无过错责任,不论开发商是否存在过错,只要存在违约行为,开发商就应向购房人承担违约责任,之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款,如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形,购房人可以请求法院确认该免责条款无效,“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注:本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附:法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效:
(一) 造成对方人身伤害的;
(二) 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。